Eiendomsmarkedet i Spania har fortsatt noen måneders tilpasning foran seg før det begynner å ta seg opp igjen. Dette er scenariet som ble tegnet av økonomen og eiendomsmeglerkonsulenten Gonzalo Bernardos under en konferanse arrangert av General Council of the Official Associations of Real Estate Agents of Spain, der den offisielle foreningen for eiendomsmeglere i Madrid (COAPIMADRID-AIM) deltok.

Konsulenten snakker primært om det totale markedet i Spania hvor markedet for ferieboliger holder seg bedre enn det ordinære nasjonale markedet som er mer koblet til den jevne spanjols økonomi.

Ifølge professoren i økonomi ved Universitetet i Barcelona (UB) og leder for mastergraden i eiendomsrådgivning, ledelse og markedsføring ved samme institusjon, vil salg og kjøp av boliger falle med rundt 15 % i år, og prisene vil ende opp med å falle, til tross for at de foreløpig holder seg stabile, og den nedadgående trenden vil fortsette i første halvdel av 2024.

Hans prognose er at transaksjonene vil falle med ytterligere 10 % neste år og at gjennomsnittsprisen på boliger vil falle med rundt 3 %, tynget av innstrammingene i finansieringsvilkårene.

Som Bernardos forklarte i sin tale: «Spania har gått inn i en resesjon på boligmarkedet fordi folk nå kan betale mindre, selv om turist-BNP har økt og økonomien ikke har falt, siden utviklingen i boligsalget ikke avhenger av sysselsettingssituasjonen, men av kredittutviklingen».

Dette scenariet er basert på det faktum at «rentene har steget og bankenes vilje til å gi boliglån har falt. Bankene har fått panikk på grunn av mulige økninger i misligholdte lån, noe som har gått ut over fortjenesten, og er svært forsiktige. Til tross for at bankene rapporterer om rekordoverskudd, gis det ikke boliglån til 90-100 % av boligens verdi. De gis til 80 % av verdien og til profiler som har en månedlig nettoinntekt som tredobler kostnaden ved å betale på boliglånet», utdyper økonomen.

Resultatet er en nedgang i etterspørselen etter lån, noe som merkes i de største byene i landet. «Derfor er det stadig flere utlendinger i byer som Barcelona og Madrid, fordi den nasjonale etterspørselen faller», påpekte han.

Han tror imidlertid at markedet vil begynne å ta seg opp igjen i andre halvdel av 2024, hjulpet av en mulig rentenedsettelse som følge av den svake økonomien på begge sider av Atlanterhavet.

Hans prognose sammenfaller med eiendomsbransjens, som er overbevist om at både etterspørselen og de store transaksjonene vil vende tilbake til markedet neste år.

Fokus på Midtøsten, Kina og tilbudssiden

Ifølge Gonzalo Bernardos vil ikke konflikten som har brutt ut i Midtøsten påvirke boligsektoren. «Krigen mellom Gaza og Israel vil ikke ha noen innvirkning på det spanske eiendomsmarkedet, med mindre sanksjonene mot Iran økes og landet slutter å eksportere sine 3 % av verdens olje. Selv i så fall, forklarte han, har Saudi-Arabia allerede kunngjort at de vil dekke det andre land slutter å eksportere.

På den annen side understreket Bernardos at dette misforholdet mellom tilbud og etterspørsel har ført til at «middelklassen i de spanske storbyene er i ferd med å bli kvalt, med priser på 350 000 euro for en leilighet på 50 m2 som tidligere var forbeholdt luksussektoren».

Eiendomstransaksjoner utført av utlendinger i Spania utgjorde 21,4 % av det totale antallet kjøp og salg på nasjonalt nivå i første halvår. Det er det høyeste andel noensinne.

Færre transaksjoner, større andel av markedet

Utlendingers kjøp og salg av selveierboliger falt imidlertid med 7,5 % i første halvår 2023 sammenlignet med samme periode året før, og brøt dermed den positive trenden fra de fire foregående halvår, med fortsatt oppgang etter nedgangen i 2019 og 2020 (i andre halvår 2022 var det en økning på 9,8 %).

Men ettersom spanjolenes boligsalg og -kjøp også har gått ned på grunn av stigende boliglån og boligkostnader, er utlendingenes andel av det totale antallet kjøp rekordhøy.

I perioden januar-juni i år ble det gjennomført 67 983 transaksjoner av utlendinger. 56,8 % av disse ble gjennomført av utlendinger bosatt i landet, en nedgang på 3,4 %, mens kjøpene av utlendinger falt med 12,4 %, ifølge data fra Spanias notarius publicus.

Utenlandske kjøperes kjøp og salg av boliger på det frie markedet økte bare i fire regioner, mens det var en nedgang i de resterende tretten. Økningen skjedde i Asturias (27,7 %), Galicia (14,8 %), Murcia (5,5 %) og Valencia (1,3 %). Og følgende regioner gjorde det bedre enn landsgjennomsnittet (-7,5 %), men med nedgang: Castilla y León (-4,8 %), Catalonia (-4,2 %) og Aragon (-3,3 %).

De største fallene ble observert på Balearene (-32,0 %), Navarra (-19,7 %) og Andalucía (-15,3 %), mens Baskerland (-13,3 %), Kanariøyene (-12,6 %), Castilla-La Mancha (-12,5 %), Madrid (-11,5 %), La Rioja (-11,1 %), Cantabria (-9,9 %) og Extremadura (-9,2 %) hadde en mer kontrollert nedgang.
Britiske kjøpere på topp

Fordelt på nasjonalitet var britene den gruppen utlendinger som kjøpte flest boliger, med 9,6 % av det totale antallet transaksjoner (6 498), etterfulgt av tyskere (8,1 %) og marokkanere (7,3 %). Gruppen av nasjonaliteter som omfatter alle andre utlendinger utenfor EU, utgjorde 12,8 %. Selv om salget fra utlendinger av alle nasjonaliteter for første gang på to år gikk ned sammenlignet med året før, økte kjøpene fra russere (50,2 %), ukrainere (41,6 %) og amerikanere (13,6 %) sammenlignet med første halvår 2022.
Gjennomsnittlig pris

Gjennomsnittsprisen per kvadratmeter for transaksjoner gjennomført av utenlandske kjøpere i første halvår 2023 var 2 095 euro per kvadratmeter. Prisutviklingen viste en økning i fjorten regioner og en nedgang i de resterende tre. Økningen var tosifret i Extremadura (12,3 %), Cantabria (11,1 %) og Murcia (10,2 %). Følgende regioner hadde en mer moderat vekst over landsgjennomsnittet (1,3 %): Kanariøyene (8,4 %), Catalonia (7,9 %), Madrid (7,7 %), Castilla y León (6,1 %), Valencia (5,2 %), Baskerland (4,2 %), La Rioja (4,1 %), Andalucía (3,2 %) og Balearene (1,9 %). På den annen side hadde Galicia (1,0 %) en lavere vekst enn landsgjennomsnittet, men høyere enn Aragon (-7,4 %), Navarra (-2,6 %), Castilla-La Mancha (-1,5 %) og Asturias (-0,4 %), som hadde en nedgang.

Priser for ikke-bosatte utlendinger

Utlendinger betaler fortsatt mer for boligene sine (2 598 euro per kvadratmeter) enn fastboende (1 676 euro per kvadratmeter) og innfødte (1 574 euro per kvadratmeter). Gjennomsnittsprisen for utenlandske kjøpere økte med 2,8 % på årsbasis, mens den økte med 2,9 % for innenlandske kjøpere. De innenlandske kjøperne sakket akterut med en økning på 0,7 % i første halvår.

De høyeste gjennomsnittlige kvadratmeterprisene ble betalt av kjøpere fra Sverige (3 036 euro/m2), Danmark (2 930 euro/m2), USA (2 921 euro/m2), Sveits (2 812 euro/m2), Tyskland (2 724 euro/m2) og Norge (2 584 euro/m2). Også kjøpere fra Russland, Frankrike, Italia, Nederland, Belgia og Irland lå over gjennomsnittsprisen for utlendinger (2 094 euro/m2). De laveste prisene ble betalt av marokkanere (689 euro/m2), rumenere (1086 euro/m2) og ecuadorianere (1335 euro/m2).

Franskmenn gikk forbi tyskere og amerikanere i dette første halvåret og ledet salget blant utlendinger i Aragon, Castilla y León, Catalonia, Extremadura, Galicia, Navarra og Baskerland. Tyskerne var de største kjøperne på Balearene og Kanariøyene og lå likt med amerikanerne i Cantabria, som også var de største boligkjøperne i Castilla la Mancha og La Rioja. Britene var de største kjøperne i Andalucía og Murcia, mens argentinere, belgiere, kinesere og portugisere var de største kjøperne i Asturias, Valencia, Madrid og Galicia.

Blant fastboende utlendinger var marokkanere og rumenere de største kjøperne i det meste av landet, bortsett fra i Galicia og øygruppene, der andelen portugisere, tyskere og italienere var høyere.