Det er alltid to spørsmål vi meglere må forholde oss til i eiendomstransaksjoner, enten det er salg eller kjøp. Det ene er før salget: Hvordan vi finner frem til riktig salgspris på eiendommene? Og det andre kommer helt til sist i prosessen: På hvilken side er megler på i forhandlingen? Det er logiske og viktige spørsmål kjøper og selger stiller seg selv og ofte retter til oss.
Vårt eget hjem, boligen vår, enten det er feriebolig eller fast bopel, er en viktig og intim del av vårt liv. Kjøpet og salget må vi ta alvorlig og bruke tid på da det ofte er følelser involvert.
Boligeiere som overlater salget av sitt hjem til en megler eller en agent søker først og fremst faglig ekspertise og rådgivning, markedsplan og veiledning.
Når et meglerbyrå brukes til å håndtere salget av en eiendom, skal de foreta en nøktern vurdering av eiendommen for å verifisere at den oppfyller de minimumskravene som gjelder for å kunne inkludere den i salgs-porteføljen sin.
Megler skal ikke bare ha
huset til salgs, men selge det
Ikke bare vise boligen til kjøper men sørge for at den er innen prisramme og justere seg til dennes ønsker og behov.
Er det mulig å gjøre begge parter fornøyde?
Jeg tror det!
Det er alltid viktig med riktig pris for både kjøper og selger
Alle er enige om at en vare er verdt det noen er villig til å betale for den.
Et stykke blankt lerret på snaut femti ganger seksti centimeter vil koste deg cirka to hundre kroner i butikken. Leonardo Da Vinci’s siste privateide maleri «Salvator Mundi» på samme stykke lerret kostet kjøperen svimlende 450 millioner dollar på auksjon i november 2017.
Slik er det med alt, også innen eiendoms-sektoren, prisen bestemmes av markedet.
Selgers ønske er å oppnå en pris høyt oppe på skalaen i forhold til liknende boliger. Kjøper håper å få en pris som befinner seg langt nede på stigen, logisk nok.
Hva må vi meglere gjøre for å sette en logisk og riktig pris i dagens marked?
Da må vi på husbesøk og vi må ha riktige verktøy til å hjelpe oss å evaluere.
Besøket i boligen gjør det mulig å bekrefte informasjonen som vi fikk da vi ble kontaktet av selgeren. Boligens tilstand og alle elementene som bygningen og boligkomplekset består av er grunnleggende faktorer i salgsmulighetene og prisvurderingen.
Tilstanden påvirker prisen, jo verre skikk boligen er i, dess lavere pris.
Beliggenheten er viktig, likeså nabolaget. Siden prisen er den mest avgjørende faktoren som bestemmer om det blir butikk eller ikke ut av salgsfremstøtet vårt må vi treffe riktig her.
Det som gjelder er ikke prisen du får oppgitt når du ringer på salgs-skiltet til naboen men hva liknende boliger faktisk selges for.
Noen kunder ber oss å legge ut boligen med prutningsmonn, andre er steile på pris, de selger om de oppnår den prisen ellers så selger de ikke. Dette må vi opplyse kjøper om.
Vi må da vise eksempler fra vår database over solgte boliger og boliger til salgs i samme område til begge parter. Legger vi den for høyt vil vi og andre meglere bare bruke den som en referanse til å selge andre rimeligere boliger i samme område.
Pruting, argumenter og forhandling
I forhandlingen sitter megleren i midten. Kjøper og selger spør ofte om hvilken side vi befinner oss på. Vi må være nøytrale og beskyttet partene mot kreative, urettmessige løsninger og likeledes sikre at begge av partene får et sikkert oppgjør og en trygg handel.
Både kjøper og selger har strategier og argumenter
Når alt kommer til alt er det kjøper som bestemmer hvor mye penger han eller hun vil bruke og selger bestemmer hvilken pris han vil selge for. Megler skal da sørge for en overenskomst.
Selger har satt sin sentimental verdi på boligen, men kjøperen er på nett og leser boligannonser og sammenlikner.
Vi må megle ut i fra marked og med hodet, ikke ut ifra ønsker og hjertet. For begge parter.
Selger har en liste over fordelene ved huset som tjener til å øke verdien, eller holde den på anmodning i en forhandlingsrunde. Om det er oppusset, malerier, tepper, vinduer, dører, speil, møbler, dyre og moderne hvitevarer og elektriske apparater, heis, etasje, sol-retning, mange eller få naboer, godt nabolag og så videre.
Da må kjøper på sin side motbygge eller avlede oppmerksomheten fra de argumentene, og finne de variabler som vil tillate ytterligere forhandling.
Men vi må ikke glemme å måle grensene og ikke legge frem bud med altfor overdrevet margin slik at vi skremmer både kjøper og selger.
En annen mulighet er å godta å beholde eller øke kjøpesummen mot å gjennomføre visse oppgraderinger i boligen.
Megler skal også vite hvorfor boligen selges, hvor prekært behovet for salg er.
Det er viktig å vite om eieren virkelig ønsker eller trenger å selge siden budet nå er fremmet av kjøperen. Selgerens genuine behov må vurderes godt før man forhandler om prisreduksjon. Skilsmisse, separasjoner, flytting med stilling eller jobbendringer kan være grunner til akutt avhendingsbehov.
Å vite årsakene til et presset salgs-behov, eller ikke, vil kunne hjelpe oss å håndtere forhandlinger bedre. Det er også viktig å vite kjøps-behovet til kjøper. Hvor raskt denne ønsker eller trenger å realisere og gjennomføre handelen.
Normalt vil den nødvendige prisjusteringen og prutingsmonn være på mellom 3 og 10%
Men det er også boliger ute som ikke prutes. Begge parter er gjerne orientert og vet hva som er riktig og god pris. Et hus i god stand og med riktig pris og i henhold til markedet har en salgstid mellom 2 og 8 måneder. Om boligen ikke er solgt etter seks måneder, er noe feil med boligen eller prisen. Da må selger og megler ta en ny prat. Og jobbe sammen mot en handel.
+34 69 444 1084
