Boliglån i Spania – Krav til egenkapital, kostnader og skatt

Lån til hus i Spania
Boliglån i Spania

Lave priser i Spania og fortsatt dårlig vær i Norge gjør at mange nordmenn går med planer om kjøp av bolig på spanske-kysten. Å finansiere en bolig i utlandet er noe de færreste har gjort før så vi har sett på alternativene, hvor mye man kan låne, krav til egenkapital og kostnadene både vet etablering av lånet samt over tid inkludert skattemessige konsekvenser.

Alternativene for de fleste er å finansiere kjøpet gjennom bank i Spania eller DNB i Luxembourg. Har man fri kapital i en norsk eiendom kan man også finansiere kjøpet i Spania ved et rammelån i Norge.

Hvor mye kan jeg låne til Spania-boligen?

Det første som bestemmer hvor mye du kan låne er om du er “resident” eller ikke i Spania. Altså om du regnes som bofast i landet med inntekt som skattes i Spania. Residente nordmenn i Spania kan i en spansk bank låne på like betingelser som spanjoler, noe som betyr opptil 80% av boligens verdi. Regnes du bosatt i Norge vil en spansk bank kunne låne deg 50-70%.

Tilbakebetalingstid varierer fra bank til bank. Man kan bruke opptil 30 år på å betale banklånet tilbake. De fleste banker ønsker at låntaker skal ha tilbakebetalt hele lånet før de de er 70 – 75 år.

Transaksjonskostnadene kan ikke finansieres

Kostnader knyttet til kjøp av bolig i Spania er større enn i Norge, regn med rundt 13-15% i transaksjons-kostnader. Nye regler i Spania forbyr finansiering av kostnader i forbindelse med boligkjøp. Disse reglene skal forhindre at folk kjøper boliger de ikke har råd til.

Dokumentene banken trenger for å vurdere lånesøknaden

  • Skattemelding for siste to eller tre år
  • Kopi av siste to eller tre måneders lønning / pensjonsutbetaling.
  • Pass
  • Eventuelt NIE nummer og residencia

Låne til ferieboligen i Spania, Norge eller Luxembourg?

Norske banker kan ikke ta pant i spansk eiendom. Det betyr at kun den som har fri kapital i sin norske eiendom kan låne i en norsk bank for å kjøpe feriebolig i utlandet. Med andre ord låner man med sikkerhet i den norske boligen. Man kan øke eksisterende huslån eller ta opp nytt lån med sikkerhet i en gjeldsfri norsk eiendom. Det kan være en god løsning for mange men det gjør også at man låser “disponibel kapital” i sin norske eiendom. Låner man med spania-boligen som panteobjekt har man fortsatt kapital og økonomisk fleksibilitet hjemme. Skulle man trenge penger i fremtiden er friverdien der fortsatt. Mange hjelper f.eks. sine barn inn i boligmarkedet ved å pante eksisterende bolig i Norge.

Les også Arv av bolig i utlandet.

Skattefradrag på renteutgifter

Det er skattemessige konsenvenser knyttet til hvor ferieboligen er finansiert:

Dersom du er skattepliktig i Norge og har lån i en utenlandsk bank har du fordelen av at du kan føre opp renteutgifter til fradrag på din norske skattemelding. Du skal også føre opp boligens lignings- verdi på formuesiden. Er du bofast og skatter til Spania gjelder andre spanske regler.

Fradrag for gjeld ved arv av bolig i Spania

Dersom man velger å finansiere kjøp av bolig i Spania ved å utvide ramme-lånet i Norge vil dette lånet ikke påvirke netto verdiene i Spania, da gjelden ikke er direkte knyttet til den spanske eiendommen. Arvingene får ikke fordelen av skattefradraget man ellers hadde fått om boligen i Spania hadde hatt sitt eget pantelån.

Boliglån i Spania finansiering av bolig
Å låne penger til bolig i Spania er svært billig med dagens ekstremt lave Euro rente.

Lavere etableringskostnader i Norge: Det som ved første øyekast gjør finansieringen betydelig dyrere i Spania enn i Norge er kostnadene knyttet til etablering av lån. Bankene tar et etableringsgebyr på mellom 0,5 og 2% av lånesummen samt eksterne gebyrer knyttet til tinglysing, notar og gestoria. Alt dette koster til sammen ca. 3% av lånesummen. I tillegg kommer dokumentavgift (IAJD) på 1.5% av HELE låneansvaret. Merk at låneansvar og gjeld ikke er det samme. Man er også ansvarlig for eventuelle kostnader ved tvangsinndrivelse.

Låne til Spania-boligen i Euro eller norske kroner

Å låne i norske kroner kan utgjøre en økt valuta-risiko. Når man siden skal selge for å kanskje bytte til en annen bolig, som mange førstegangskjøpere i Spania ofte gjør, så vil forholdet mellom gjeld og boligens verdi kunne svinge vesentlig om valutaforhold har endret seg. Boligen skal en dag selges i Euro og ved å ha gjeld i samme valuta fjerner man denne uforutsigbarheten.

De fleste som låner til ferieboligen i Spania vil låne i Euro som har en lavere og mer stabil rente enn renten i Norge. Selv om dagens vekslingskurs gjør Euroen dyrere enn for noen år tilbake, skal man huske at boliglånet betales ned over mange år, opptil 30 år, og at kursen vil svinge begge veier i perioden. Mange vil også fortsatt ha gjeld på boligen i det den selges. Dermed er effekten av en lav kronekurs i forhold til Euro mindre enn hva mange først antar.

Å låne Euro i Norge med en lav eurorente er i praksis umulig gjennom banker i Norge. Slike typer lån er definert som risikolån og deres tilgjengelighet har blitt begrenses av Finanstilsynet. Euro-lån er kun mulig ved å låne i Spansk bank eller via DNB Luxembourg.

DNB Luxembourg – lån til bolig i Spania

DNB har hatt et datterselskap i Luxembourg som lenge har tilbudt lån til Nordmenn som kjøper bolig i Spania.

Krav til inntekt og dokumentasjon er stort sett som i Norge. Det praktiske og kostnader knyttet til etableringen av lånet er på linje med lån fra spansk bank. Det skal utarbeides en takst, man signerer for lånet i det man skjøter over hos notaren og er underlagt vanlige spanske kostnader etc. Men DNB Luxembourg skiller seg noe fra spanske banker ved å være mer transparent med betingelser og kostnader og de stiller ikke krav til kunder om kjøp av tilleggsprodukter som kjøp av gjeldsforsikring, boligforsikring, pensjonfond etc. Spanske banker har lenge vært kritisert for sin praksis ved å “tvinge” lånekunder til å kjøpe ekstraprodukter de egentlig ikke ønsker.

Men DNB kan via datterselskapet i Luxembourg låne ut penger i Euro og panteobjektet blir  eiendommen i Spania slik unngår man å “låne til pipa” på boligen hjemme i Norge. Man nyter også godt av rekordlave Euro-renter og ved å kjøpe og låne i samme valuta blir risiko knyttet til valutaendringer mindre. Samme ved salg av boligen som gjøres i Euro samme valuta som lånet. At sikkerhet for lånet gjøres i eiendommen i Spania er også en fordel for arvtaker i Norge dersom boligen blir del av et fremtidig arveoppgjør.

DNB låner ut opptil 70% av takst eller markedsverdi med opptil 30 års løpetid. Minimums lånebeløp for privatpersoner er 150.000 Euro og for firma 500.000 Euro.

Regn med rundt 12-15% som kostnader for å overskjøte ferieboligen og etablering av boliglån.

Kostnader ved banklån til hus i Spania

I tillegg til løpende kostnader som rente ved avdrag er det en rekke kostnader knyttet til etableringen av lånet.

Banken trenger takst og utskrift fra eiendomsregisteret for å vurdere lånesøknaden:

  • Takst – 250-450€ Låneobjektet må takseres. Staten har ryddet opp i takstsystemet. Bankene kan ikke selv taksere boligene lenger. En og samme takst kan brukes i flere banker. Taksten gjelder i seks måneder.
  • Nota simple 30€ – Banken henter en utskrift fra eiendomsregisteret for å kontrollere om det finnes heft i eiendommen eller andre irregulariteter.
  • Notarens honorar, €700 – €950, Notarens rolle er å formalisere kjøpet, inklusive banklånet. Hans honorar er fastsatt av staten og varier i henhold til størrelsen på lånet. For notarens rolle se egen sak.
  • IAJD (Impuesto de Actos Juridicos Documentados) 1-1.5% – Dokumentavgiften varierer fra region til region i Spania. I Alicante og Malaga provinsen er beløpet 1.5%. På Kanariøyene er dokumentavgiften på 1%. Merk at avgiften beregnes  av lånebeløp, renter, forsinkelsesrenter etc.
  • Eiendomsregisterets gebyr – €320-550, gebyr for registrering av eiendomstransaksjonen i det spansek eiendomsregisteret kalkuleres med basis i kjøpesum og lånets størrelse. En bolig til €200.000 kostet €410 å registere i 2017.
  • Gestoria – Et spansk gestoria er et slags regnskapskontor men spesialisert på å håndtere alle typer formaliteter. Banken vil normalt ha sin eget gestoria som håndterer de overnevnte formaliteter. De fyller ut de nødvendige skjema gjør betalingene på vegne av den som kjøper bolig og tar opp lån. I det man skjøter over boligen betaler man et “a konto” beløp. Når alt er tatt hånd om vil kjøper få tilbake overskytende mellom innbetalte beløp og faktiske kostnader.

Forhandle med banken?

Lån som tas med pant av boligen i Spania har “Eksterne” etableringskostnader (Notar, eiendomsregistre, IAJD etc) som bestemmes av den spanske staten. “Interne” etableringskostnader og rente settes av banken selv og i Spania kan det her være noe rom for forhandling. DNB Luxembourg, som tar pant i boligen i Spania, har dog ett mer transparant låneprodukt hvor betingelsene er noe mer klare og dermed er det heller ikke vanlige å forhandle om betingselser som man kanskje ville gjort i Spania.

Valg mellom fast eller flytende rente, samt intervall for oppdatering av rente påvirker også lånets totale kostnad.

Comision de apertura / Etableringsgebyret er på  0% til 2% av lånebeløpet. Om man overtar eksisterende lån fra tidlige eier kan man oppnå lavere etableringskostnader. Tidligere var 1% vanlig etableringsgebyr, men nå som rentene er svært lave i Spania forsøker bankene gjerne å ta noe  høyere etableringsgebyr.

Rente på banklån i Spania

Renten for de aller fleste banklån i Spania er basert på Euribor. Dette er baserenten fra den europeiske sentralbanken som i januar 2018 lå på -0.191 for en 12-måneders periode, altså negativ rente. Lånekunder avtaler normalt en rente tilsvarende Euribor + 1-2% med banken, litt høyere for fastrente. Hvor ofte renten skal oppdateres (ved flytende rente) påvirker også kostnaden i tillegg eventuell bindingstid for fastrente.

Den spesielle situasjonen med negativ sentralrente er sentralbankens incentiv for å stimulere økonomien i Euro-sonen. Det gjør at fastrente som lenge har vært forholdsvis ukjent i Spania nå har blitt langt vanligere. Slik sikrer lånekunder seg lav rente gjennom lånes levetid og banken er forsikret mot ytterligere negativ rente med tilhørende lav margin for banken.

Fastrente eller flytende rente?

Ved utgangen av 2017 er en flytende effektiv rente på et spansk boliglån rundt 1,49%. Fastrente ligger på rundt 2.51%. Banker tilbyr også en blanding av de to “Hipoteca MIXTA” som har en fastrente de første 10 år på Euribor+0.99% og flytende rente deretter.

Hvor ofte lånerenten oppdateres varierer. Det man være månedlig, kvartalsvis, hvert halvår eller en gang i året. Hva som lønner seg mest avhenger av om markedsrenten er på vei opp eller ned.

Låneforsikring / livsforsikring – er det obligatorisk?

Banken kan ikke kreve at man tegner livsforsikring knyttet til lånet selv om de ofte gir inntrykk av at det er obligatorisk. Du kan ofte tegne en billigere livsforsikring via tredjepart dersom du ønsker dette. Forsikringen nedbetaler hele lånet skulle det skje noe. Fordelen for eventuelle arvinger er at de vil overta en gjeldfri bolig, selv om det vil utløse større skatt på arven.

Må jeg forsikre boligen gjennom banken?

Banken vil derfor gjerne selge deg flere produkter enn kun lånet. Du er på ingen måte forpliktet å kjøpe forsikringen fra banken. Ta gjerne i mot bankens forsikringstilbud, men sjekk også med andre spanske forsikringselskaper som AXA, Mapfre etc. Du kan bruke tjenester som www.acierto.com som enkelt lar deg sammeligne pris mellom et utall forsikringsselskaper.

Hvordan får jeg lavest mulig rente?

Bankene gir lavest rente til “totalkunder”. Bankene har gjerne da forskjellige pakker som “rabatt” på boliglånet. Så om du har bankkort, forsikring, pensjonsfond etc. vil det slå ut på renten du får på lånet. Betingelsene fastsettes i det lånet betales ut. Deretter justeres renten basert på hvilke produkter man til enhver tid har fra banken.

FIPER – Lærdom fra finanskrisen i Spania

FIPER eller “La Ficha de Información Personalizada” er et relativt nytt dokument og del av lærdommen i Spania etter finanskrisen. Det er ment å være et forståelig oppsett av de totale kostnadene lånet har, så folk enklere kan se de reelle kostnadene. Spanske banker gir lånesøkere dette dokumentet automatisk noen ganger, andre ganger må man be om dokumentet.

Les også: Ny lov fra 2018 gir enklere  og sikrere boliglån i Spania