Mange som eier eiendom i Spania vurderer ofte å leie ut boligene sine. Hvis du ønsker å leie ut eiendommen din i Spania, er det viktig at du er kjent med gjeldende lovgivning.

Helårs-bolig eller turistboliger

Spansk lovgivning skiller mellom permanente boliger og turistboliger. Utleie til turister betyr utleie til en leietaker i mindre enn to måneder, noe som er den virksomheten som fremmes gjennom Airbnb og lignende plattformer, og som generelt er svært lønnsomt.

Utleie til en leietaker for en periode på mer enn to måneder er ikke omfattet av regelverket for turistutleie. Langtidsleie er tillatt og krever ikke spesiell tillatelse, i motsetning til i en svensk boligforening, hvor styrets samtykke er påkrevd. Begge situasjonene er regulert i spansk lov, og beskyttelsen av eiendommen er sterk.

Utleie av eiendommer til turister er for tiden en kilde til hodebry for mange eiendomseiere, da det de siste årene har vært flere presedenser fra Høyesterett angående korttidsutleie. Precedensene har fastslått at en Comunidad de propietarios for en bygning med flere enheter har muligheten til å begrense utleie av boliger til turister. Hvordan en slik begrensning skal gjennomføres og hvordan den skal formuleres, har vært gjenstand for diskusjon, i likhet med virkningen av beslutninger tatt av Comunidad de propietarios på tredjeparter. I lys av presedensene har den juridiske situasjonen vært slik at det var tillatt å leie ut til turister i en Comunidad de propietarios så lenge Comunidad de propietarios ikke hadde fattet en beslutning om å forby utleie, oftest i form av et forbud mot økonomisk aktivitet.

Situasjonen endret seg imidlertid i 2025 da nasjonal lovgivning trådte i kraft i hele Spania, noe som endret den juridiske situasjonen slik at det nå er forbudt å leie ut til turister i en Comunidad de propietarios, med mindre årsmøtet har fattet en beslutning med 3/5 flertall som tillater utleie til turister. Med den nye lovgivningen endret situasjonen seg fra at det var tillatt å leie ut til turister med mindre fellesskapet hadde forbudt dette, til at det nå er et generelt forbud med mindre fellesskapet aktivt har besluttet å tillate utleie til turister.

Situasjonen har vært noe uklar for mange huseiere, og den nye lovgivningen begrenser drastisk antall eiendommer som kan leies ut til turister. Selv i noen Comunidades hvor det har vært tillatt å leie ut til turister, er det ennå ikke fattet noen beslutning i samsvar med den nye lovgivningen, noe som betyr at det ikke er tillatt å leie ut til turister så lenge generalforsamlingen ikke aktivt har godkjent utleie til turister i henhold til gjeldende flertallsregler, er utleie til turister forbudt. I tillegg til at det må være tillatt å leie ut eiendommen til turister i Comunidad de propietarios som eiendommen tilhører, er det ytterligere regler å ta hensyn til.

Det er både regionale og kommunale lover å ta hensyn til, og du må informere deg og sjekke at eiendommen er i samsvar med reglene i den autonome regionen der eiendommen ligger, samt kommunale forskrifter. Det er nylig blitt utarbeidet mange standarder for å regulere utleie, og det er viktig å gjøre seg kjent med hva som gjelder, da du ellers risikerer store bøter.

Registreringsnummer for turistboliger

Nytt for i år er at eiendommer som leies ut til turister må ha et spesielt registreringsnummer, som du søker om hos det relevante eiendomsregisteret. Den store mengden lovgivning som er innført på dette området, betyr at du bør være årvåken og søke kompetent hjelp i saker som gjelder utleie til turister, spesielt hvis du er avhengig av å kunne leie ut eiendommen din til turister for å «få endene til å møtes» når du kjøper en ny bolig.

Hvis du leier ut eiendommen din til en leietaker i mer enn to måneder, trenger du ikke å ta hensyn til de spesielle reglene som gjelder for utleie til turister, men du er underlagt annen lovgivning som det er viktig å være klar over. Leielovgivningen i Spania inneholder mange bestemmelser for å regulere forholdet mellom utleiere og leietakere, og lovgivningen er bindende og til fordel for leietakeren. Dette fremgår klart av bestemmelsen i LAU som sier at alle vilkår i en leieavtale som gir leietakeren færre rettigheter enn de generelle reglene i lovgivningen, er ugyldige. De fleste reglene er ganske logiske og regulerer den grunnleggende avtalen, som består av en forpliktelse for utleieren til å gi leietakeren bolig og for sistnevnte til å betale leien.

Det mange ikke er klar over, er bestemmelsen som sier at en leieavtale som inngås for å dekke leietakers behov for permanent bolig, alltid skal inngås for en periode på fem år. Det faktum at leietakeren har rett til å bli boende i boligen i en periode på fem år når leieavtalen gjelder permanent bolig, har kommet som en ubehagelig overraskelse for flere eiendomseiere som har leid ut boliger for eksempelvis 11 måneder og deretter forventet at leietakeren skulle flytte ut.

Hvis leieavtalen gjelder permanent bolig, har leietakeren rett til å bo i boligen i fem år, selv om avtalen bare spesifiserer elleve måneder. Dette er selvfølgelig betinget av at leietakeren betaler den avtalte leien. Hvis leieavtalen gjelder et midlertidig behov for bolig, gjelder ikke den femårige leieperioden, og partene kan da avtale en kortere periode. Det er imidlertid svært viktig at leieavtalen klart angir at den gjelder et midlertidig behov for bolig, og at dette også fremgår av omstendighetene, slik at den femårige perioden ikke gjelder. For en eiendomseier som har forventet å leie ut eiendommen i bare 11 måneder og deretter står overfor en leietaker som med rette insisterer på sin rett til å bli boende i eiendommen i fem år, kan dette lett bli en vanskelig situasjon. Det er viktig å være klar over at når domstolene tolker en leieavtale, anses leietakeren som den svakeste parten, og domstolene tolker enhver tvetydighet til leietakerens fordel. Derfor er det svært viktig å få hjelp av en advokat i leiesaker. Det er også viktig å huske på at spanske domstoler generelt er trege med å behandle saker, noe som betyr at man helst ikke vil havne i en situasjon hvor domstolen må tolke en uklarhet i en leieavtale, da det tar lang tid å få en dom.

Hvis tvetydigheten skal tolkes etter at leietakeren allerede har flyttet inn i eiendommen, blir situasjonen enda vanskeligere for eiendomseieren, da beskyttelsen for den som har besittelse av en eiendom (dvs. en leietaker) er sterk. Det er viktig å forhandle og utarbeide korrekte og klare avtaler før en leietaker tar eiendommen i besittelse. Når leietakeren har tatt eiendommen i besittelse, blir deres posisjon ytterligere styrket, og utleieren står igjen med en svært vanskelig situasjon å håndtere.

En dyp uro begynner å spre seg langs Spanias kystregioner etter at de siste tallene fra det spanske notariatsrådet ble offentliggjort. Det sjokkerende tallet er at utenlandske kjøpere nå er i flertall i forhold til spanske kjøpere i deler av boligmarkedet ved Middelhavet.

Omtrent 53 % av alle boligkjøp i Alicante-provinsen er nå gjort av utenlandske statsborgere i løpet av de første ni månedene av 2024, noe som gjør lokalbefolkningen til en minoritet i sitt eget boligmarked.

Trenden er mest synlig i Costa Blanca-byene Javea, Altea, Torrevieja og Benidorm, hvor eiendomsmeglere ikke engang gidder å lage lister på spansk.

Eiendommer markedsføres og selges i økende grad på engelsk, nederlandsk og tysk før lokale kjøpere i det hele tatt har rukket å forhøre seg.

Eiendomsmeglere sier at prisene settes for å matche nord-europeiske inntekter.

I disse markedene er prisene vanligvis ikke knyttet til spanske lønninger, men til inntekter i London, Amsterdam eller Düsseldorf.

Som Madrid-avisen El Diario uttrykte det i en fersk rapport: «Prisene her gjenspeiler ikke lenger hva en lokal arbeidstaker tjener.»

I provinsen Malaga følger utviklingen samme mønster.

Omtrent 43 % av boligkjøpene der gjøres allerede av utenlandske kjøpere, med den sterkeste konsentrasjonen i den såkalte Gulltrekanten mellom Marbella, Benahavis og Estepona.

Nybyggede luksusboliger koster nå rutinemessig over 5200 euro per kvadratmeter, og i noen strandprosjekter ligger prisen per kvadratmeter på over 5500 euro, ifølge data fra Property Partners.

I disse markedene kjøpes luksusboliger av britiske, amerikanske, franske, nordiske, midtøsten- og østeuropeiske kjøpere, hvorav mange flytter for å få en bedre livsstil, for å jobbe eksternt eller for å få skattebolig.

Boliger i disse markedene selges raskt. I noen ultra-prime-områder selges nå én av fem boliger på under 10 dager – et tempo som ville vært utenkelig for ti år siden.

Men den høyeste konsentrasjonen av utenlandske kjøp er langs Middelhavet og øyprovinsene, og utenlandsk etterspørsel er ikke begrenset til bare Alicante og Costa del Sol.

Etter Alicante kommer Tenerife, hvor 45,2 % av kjøperne er utenlandske.

Deretter kommer Balearene (42,3 %) og Malaga (43,7 %), mens Murcia og Girona også viser høye nivåer på rundt 31 %.

Dette mønsteret gjenspeiler et boligmarked ved kysten som i økende grad formes av ekstern snarere enn lokal kjøpekraft.

I hele Spania ble 95 114 boliger kjøpt av utenlandske kjøpere mellom januar og september 2024, ifølge boligdepartementet – 18,05 % av totalen.

Av disse ble 49 527 kjøpt av utenlandske innbyggere som allerede bodde i Spania, mens 44 675 ble kjøpt av ikke-innbyggere som kjøpte fritidsboliger eller investeringseiendommer.

Lokale innbyggere blir i økende grad utestengt.

Uroen har vokst jevnt og trutt i Spania i flere år.

En nylig lederartikkel i La Opinion de Malaga advarte: «Unge mennesker her kan ikke konkurrere med disse kjøperne.»

Boligforskere påpeker at problemet ikke bare er at utlendinger kjøper boliger, men omfanget av kjøp av fritidsboliger, investeringseiendommer eller korttidsleieboliger, som fjerner eiendommer fra det langsiktige lokale markedet.

Nasjonale tall viser at rundt 40 % av kjøpene fra utlendinger er til personer som ikke engang bor i Spania, og som kjøper fritidsboliger eller investeringseiendommer.

Det er denne sistnevnte kategorien som reduserer tilbudet av boliger til lokalbefolkningen mest.

Som El País bemerket i en nylig rapport om boligmarkedet ved kysten av Malaga: «Økonomien ser ut til å blomstre takket være denne tilstrømningen, men lokalbefolkningen lever faktisk dårligere enn før.»

Fagforeningen CCOO har advart om «en gradvis fortrengning av lokale innbyggere» i kystområder som er berørt av utenlandsk drevet boligprisvekst.

Dette har ført til kraftige økninger i leieprisene og færre tilgjengelige boliger for arbeidstakere i turisme, tjenesteyting og offentlig sektor, noe som tvinger barn til å bo hos foreldrene sine – noen ganger til de dør.

Eiendomsanalytikere understreker at problemet ikke er at utlendinger kjøper boliger i seg selv, men ubalansen mellom lokale lønninger og importert kjøpekraft, kombinert med omdannelsen av boliger til ferieboliger og spekulative eiendeler.

Lønningene i de spanske provinsene er fortsatt blant de laveste i Vest-Europa, mens Costa Blanca og Costa del Sol nå baserer prisene på inntekter opptjent i utlandet.

Det nasjonale bildet er mindre ekstremt, men viser fortsatt en oppadgående trend.

Over hele Spania involverer nå rundt en av fem boligsalg utenlandske kjøpere, en andel som har økt jevnt siden 2013.

Men på øst- og sørkysten er andelen nå nærmere en av to, noe som omformer hele lokale markeder.

Politiske tiltak er fortsatt begrensede.

Spania fortsetter å markedsføre eiendomsmarkedet sitt internasjonalt, mens regioner som Costa Blanca og Costa del Sol er sterkt avhengige av utenlandsk etterspørsel for å opprettholde bygging, turisme og kommunale finanser.

Om disse områdene forblir bebodde samfunn eller endrer seg ytterligere mot sesongbaserte enklaver, vil avhenge av om innbyggerne kan få politikeres oppmerksomhet.

Med kommunevalg først om to år, vil lokale rådhus kanskje ikke ha insentiver til å gi opp den økonomiske strategien som i stor grad har gjort Spania stadig rikere – i hvert fall på papiret.