En dyp uro begynner å spre seg langs Spanias kystregioner etter at de siste tallene fra det spanske notariatsrådet ble offentliggjort. Det sjokkerende tallet er at utenlandske kjøpere nå er i flertall i forhold til spanske kjøpere i deler av boligmarkedet ved Middelhavet.
Omtrent 53 % av alle boligkjøp i Alicante-provinsen er nå gjort av utenlandske statsborgere i løpet av de første ni månedene av 2024, noe som gjør lokalbefolkningen til en minoritet i sitt eget boligmarked.
Trenden er mest synlig i Costa Blanca-byene Javea, Altea, Torrevieja og Benidorm, hvor eiendomsmeglere ikke engang gidder å lage lister på spansk.
Eiendommer markedsføres og selges i økende grad på engelsk, nederlandsk og tysk før lokale kjøpere i det hele tatt har rukket å forhøre seg.
Eiendomsmeglere sier at prisene settes for å matche nord-europeiske inntekter.
I disse markedene er prisene vanligvis ikke knyttet til spanske lønninger, men til inntekter i London, Amsterdam eller Düsseldorf.
Som Madrid-avisen El Diario uttrykte det i en fersk rapport: «Prisene her gjenspeiler ikke lenger hva en lokal arbeidstaker tjener.»
I provinsen Malaga følger utviklingen samme mønster.
Omtrent 43 % av boligkjøpene der gjøres allerede av utenlandske kjøpere, med den sterkeste konsentrasjonen i den såkalte Gulltrekanten mellom Marbella, Benahavis og Estepona.
Nybyggede luksusboliger koster nå rutinemessig over 5200 euro per kvadratmeter, og i noen strandprosjekter ligger prisen per kvadratmeter på over 5500 euro, ifølge data fra Property Partners.
I disse markedene kjøpes luksusboliger av britiske, amerikanske, franske, nordiske, midtøsten- og østeuropeiske kjøpere, hvorav mange flytter for å få en bedre livsstil, for å jobbe eksternt eller for å få skattebolig.
Boliger i disse markedene selges raskt. I noen ultra-prime-områder selges nå én av fem boliger på under 10 dager – et tempo som ville vært utenkelig for ti år siden.
Men den høyeste konsentrasjonen av utenlandske kjøp er langs Middelhavet og øyprovinsene, og utenlandsk etterspørsel er ikke begrenset til bare Alicante og Costa del Sol.
Etter Alicante kommer Tenerife, hvor 45,2 % av kjøperne er utenlandske.
Deretter kommer Balearene (42,3 %) og Malaga (43,7 %), mens Murcia og Girona også viser høye nivåer på rundt 31 %.
Dette mønsteret gjenspeiler et boligmarked ved kysten som i økende grad formes av ekstern snarere enn lokal kjøpekraft.
I hele Spania ble 95 114 boliger kjøpt av utenlandske kjøpere mellom januar og september 2024, ifølge boligdepartementet – 18,05 % av totalen.
Av disse ble 49 527 kjøpt av utenlandske innbyggere som allerede bodde i Spania, mens 44 675 ble kjøpt av ikke-innbyggere som kjøpte fritidsboliger eller investeringseiendommer.
Lokale innbyggere blir i økende grad utestengt.
Uroen har vokst jevnt og trutt i Spania i flere år.
En nylig lederartikkel i La Opinion de Malaga advarte: «Unge mennesker her kan ikke konkurrere med disse kjøperne.»
Boligforskere påpeker at problemet ikke bare er at utlendinger kjøper boliger, men omfanget av kjøp av fritidsboliger, investeringseiendommer eller korttidsleieboliger, som fjerner eiendommer fra det langsiktige lokale markedet.
Nasjonale tall viser at rundt 40 % av kjøpene fra utlendinger er til personer som ikke engang bor i Spania, og som kjøper fritidsboliger eller investeringseiendommer.
Det er denne sistnevnte kategorien som reduserer tilbudet av boliger til lokalbefolkningen mest.
Som El País bemerket i en nylig rapport om boligmarkedet ved kysten av Malaga: «Økonomien ser ut til å blomstre takket være denne tilstrømningen, men lokalbefolkningen lever faktisk dårligere enn før.»
Fagforeningen CCOO har advart om «en gradvis fortrengning av lokale innbyggere» i kystområder som er berørt av utenlandsk drevet boligprisvekst.
Dette har ført til kraftige økninger i leieprisene og færre tilgjengelige boliger for arbeidstakere i turisme, tjenesteyting og offentlig sektor, noe som tvinger barn til å bo hos foreldrene sine – noen ganger til de dør.
Eiendomsanalytikere understreker at problemet ikke er at utlendinger kjøper boliger i seg selv, men ubalansen mellom lokale lønninger og importert kjøpekraft, kombinert med omdannelsen av boliger til ferieboliger og spekulative eiendeler.
Lønningene i de spanske provinsene er fortsatt blant de laveste i Vest-Europa, mens Costa Blanca og Costa del Sol nå baserer prisene på inntekter opptjent i utlandet.
Det nasjonale bildet er mindre ekstremt, men viser fortsatt en oppadgående trend.
Over hele Spania involverer nå rundt en av fem boligsalg utenlandske kjøpere, en andel som har økt jevnt siden 2013.
Men på øst- og sørkysten er andelen nå nærmere en av to, noe som omformer hele lokale markeder.
Politiske tiltak er fortsatt begrensede.
Spania fortsetter å markedsføre eiendomsmarkedet sitt internasjonalt, mens regioner som Costa Blanca og Costa del Sol er sterkt avhengige av utenlandsk etterspørsel for å opprettholde bygging, turisme og kommunale finanser.
Om disse områdene forblir bebodde samfunn eller endrer seg ytterligere mot sesongbaserte enklaver, vil avhenge av om innbyggerne kan få politikeres oppmerksomhet.
Med kommunevalg først om to år, vil lokale rådhus kanskje ikke ha insentiver til å gi opp den økonomiske strategien som i stor grad har gjort Spania stadig rikere – i hvert fall på papiret.
+34 69 444 1084
