23.3 C
Alicante
30.4 C
Málaga
22 C
Las Palmas de Gran Canaria

Kontrakt om reservasjon av bolig i Spania

De aller fleste som kjøper bolig i Spania, signerer først en kontrakt om kjøp av den aktuelle eiendom. Senere signerer man skjøte for overtakelse av eiendommen hos den spanske notaren og betaler restkjøpesummen, men det faller utenfor denne fremstillingen. Poenget er at man før overtakelse signerer et dokument som stadfester parter, objekt, pris og eventuelle andre forhold.

Det eksisterer i denne sammenheng særlig to typer kontrakter; den ene kalles “reservasjonskontrakten” og brukes til å reservere/tinge seg eiendommen foran andre mulige interessenter. Den andre betegnes ofte som “arras”-kontrakten eller “privat kjøpekontrakt”, og er det definitive dokument der selger og kjøper blir enige om å overdra eiendommen på et nærmere angitt tidspunkt.

Kontrakt om reservasjon ved kjøp av bolig i Spania

Det eksisterer mange myter om hva disse kontraktene skal og bør inneholde. Jeg tenkte jeg skulle forsøke å ta livet av noen av dem.

Myte nr 1. Reservasjonskontrakt mot at eiendommen “tas av markedet”

Uttrykket “tas av markedet” er som oftest ikke dekkende. I de fleste tilfeller har en spansk megler ikke ekslusivitet på et salg, slik man har i Norge. Det er grunnen til at man ofte finner en eiendom til salgs hos flere meglere. Når det er slik, er det umulig for en megler å vite hvor mange andre meglere eiendommen ligger ute hos.

Poenget er likevel hvorvidt selger er bundet av den reservasjonskontrakten du signerer, altså hvorvidt han plikter å selge deg eiendommen for den prisen som der er satt. Ofte er det nemlig ikke selger som signerer den kontrakten, men megler. Og hvis megler ikke har fullmakt til å binde selger, er en slik reservasjon ikke så mye verdt.

Du bør lese nøye gjennom hva kontrakten sier. Den må definere eiendom, parter og pris. Den bør si noe om hvorvidt megler har fullmakt til å binde selger. Og den må si noe om på hvilke vilkår du får dine penger tilbake dersom handelen ikke blir noe av. Mitt råd er at den også sier noe om hvor pengene står så lenge de er i megler varetekt.

Myte nr 2: “Kontrakten må være på spansk”

Dette er tull. Utgangspunktet er dette: En gyldig, signert kontrakt binder begge parter uansett hvilket språk den er skrevet på.

I praksis kan det være flere grunner til at kontrakten er på spansk. F eks at selger er spansk. Eller at meglers advokat ikke snakker engelsk eller norsk. Dessuten er det praktisk med tanke på en mulig rettergang dersom det oppstår tvist mellom kjøper og selger: Retten vil ønske å forholde seg til spansk tekst. Det kan ordnes ved en autorisert oversettelse. Men dette er relevant først når tvisten er et faktum.

Argumentet om rettergang er likevel et stykke til side for mål. Poenget må jo være at man legger såpass mye arbeid i kontrakten at man minimerer risikoen for en rettergang. Og den beste måten å gjøre dette på, er at du skjønner hva som står der før du signerer.

Derfor bør man alltid vurdere om kontrakten står på et hensiktsmessig språk. Dersom verken selger eller kjøper behersker spansk, er det sjelden noe poeng i at kontrakten står på spansk. Dersom selger og kjøper har et felles språk de behersker godt, f eks engelsk, kan det være langt mer hensiktsmessig at kontrakten da står på engelsk.

Overraskende mange skandinaver signerer spanske kjøpekontrakter uten å forstå innholdet i kontrakten de har signert. Ofte har signering funnet sted i hurten og sturten, uten at det var tid til å få tak i oversetter eller på tilstrekkelig vis forklare avtalens innhold. Dette er i mine øyne det samme som å legge hodet sitt på huggestabben.

Tospråklige kontrakter

Et alternativ man ser en del av, er de tospråklige kontrakter, oftest på spansk og f eks engelsk. Tanken her er som regel god, men resultatet ofte ikke særlig godt.

De fleste slike kontrakter har en klausul som sier at ved uoverensstemmelse mellom den spanske og engelske ordlyden, har den spanske forrang. Og da er man like langt. Små detaljer kan gi store utslag, og fordi du ikke behersker det språket som til syvende og sist er avgjørende, kan du ikke vite om du har skjønt kontraktens innhold riktig. Her har jeg ofte sett mye slendrian, f eks fordi man ikke har visst hvordan spanske juridiske uttrykk riktigst kan oversettes til engelsk.

Myte nr 3: “10 % er loven”

Jeg har nevnt denne tidligere. At 10 % forskuddsbetaling er foreskrevet imperativt i loven, er et utsagn man av og til hører, og som er helt feil. Man står fritt til å avtale hva man vil om dette. Det er imidlertid vanlig at 10 % av kjøpesum erlegges ved signering av kjøpekontrakt. Og da avtales det normalt også at kjøper taper det erlagte beløpet om han urettmessig trekker seg fra avtalen, og at selger blir ansvarlig for det dobbelte av mottatt beløp dersom det er han som urettmessig trekker seg. Akkurat denne ordningen er nærmere beskrevet i den spanske Codigo Civil (art. 1.454).

I mange tilfeller er det etter min mening tilstrekkelig å sette f eks 5 %. I mange tilfeller kan det synes urimelig at en selger skal ha en kompensasjon på 10 % fordi du urettmessig trekker deg fra kjøpet. Det kan måtte ses i sammenheng med andre faktorer knyttet til kjøpet, som f eks lav kjøpspris, lang tidshorisont til gjennomføring av kjøp m.m. Likevel synes det for meg ofte som om 10 % ikke uten videre kan forsvares. At man skal erstattes sitt tap på en adekvat måte, er greit nok. Man skal imidlertid ikke profitere på den annens kontraktsbrudd heller. I en tid hvor kjøper i stor grad setter betingelsene, kan et krav på 5 % i mange tilfeller virke rimelig.


 

En ryddigere bransje
Eier av Sol Albir og selger Ragnhild Stenbo sier at eiendomsbransjen er mye ryddigere nå enn tidligere.

Ragnhild Stenbo er megler og daglig leder ved Sol Albir.
– Først lager vi en reservasjonskontrakt. Vi opplyser selger om at noen vil kjøpe boligen for at den ikke blir solgt til noen andre mens papirene blir ordnet. Når man signerer en reservasjonskontrakt er prisen på boligen satt, sier Stenbo som forklarer at det finnes mange forskjellige kontrakter og understreker at hver kontrakt må leses godt igjennom på forhånd.
Deretter skal en ny kontrakt signeres (contrato de arras) som er en kjøpekontrakt mellom kjøper og selger. Her er det vanlig at kjøper forskuddsbetaler ti prosent av kjøpesummen.
I siste ledd går man til notarius for at skjøtet på eiendommen blir overført riktig.
– En megler bør alltid ta seg god tid til å forklare kundene prosessen ved et boligkjøp og innholdet i kontraktene. Vi skriver våre kontrakter på spansk, men har egen tolk tilknyttet firmaet som kan oversette både muntlig og skriftlig. Kjøperne kan også leie inn egen advokat til å se over kontraktene. Det viktigste er at kjøper forstår kontrakten godt for at det ikke oppstår noen misforståelser i etterkant, sier Stenbo.
Hun tror at markedet har forandret seg i løpet av de siste årene og at bransjen har færre useriøse aktører.
– Det er ordnede forhold rundt et boligkjøp i Spania i dag og det er viktig både for kjøper, selger og megler at prosessen går riktig for seg, avslutter Stenbo.

Spanderer du en kaffe på redaksjonen?

Corona-krisen skadet våre annonsører såpass at de fleste ikke bruker penger på markedsføring nå. Dette blir langvarig da skaden på det norske næringlivet har stor i og med at de fleste nordmenn har blitt værende “hjemme” denne sommeren.

Vi ber om din støtte for å kunne bruke mer av vår tid på å holde deg oppdatert.

I steden for en betalingsmur har vi åpnet for ett frivillig abonnement. De som ikke er klare for det oppfordrer vi til å virtuell kopp kaffe på noen i redaksjonen nå og da.

Spanderer du på kaffen i dag?

leiebil i Spania

Trenger du leiebil til ferien i Spania?

Bruk SpaniaGuiden når du bestiller leiebilen så bidrar du også samtidig til SpaniaPostens som bringe gratis nyheter på norsk fra Spania. Avisen mottar «en kaffekopp» for hver leiebil som bestilles i 2020.

Fordeler med SpaniaGuiden:

  • Ingen forskuddsbetaling!
  • Pris-garanti! Finnes tilsvarende leiebil billigere, matcher vi prisen!
  • Gratis avbestilling!
  • Fri kilometer når du henter på Malaga eller Alicante-flyplass.
  • Gebyr for full refusjon av bensin-depositum inkl. i anvist pris.
  • Standard forsikring inkludert, utvidet forsikring er frivillig opsjon.
  • Flyplass-gebyr er alltid inkludert.
  • Nesten alle bilene er nye 2020 / 2019-modeller.

Se prisen for din her – husk at de større bilene fullbookes først, reserver i dag!

Kommentarer

SpaniaPosten
Etablert i 2002. SpaniaPosten publiseres på papir i Alicante og Malaga-provinsene. Våre skribenter er fastboende i Spania og fagfolk med årtier av erfaring fra nettopp Spania.

Nytt helsesenter til Orihuela Costa

Rådhuset i Orihuela jobber for å få regionale myndigheter til å bygge en klinikk på Orihuela Costa. Rådhuset foreslår at de lar...

Nødsentral med utlendingskontor til Orihuela Costa

Nødsentralen blir på 4.700 m2 og vil gjøre livet for de som bor på Orihuela Costa langt enklere. Den...

Halvparten av flyene var «kansellerte»

Sammenliknet med forrige sommer var det i år bare halvparten så mange flyavganger til Spania juli måned. Det spanske...

Vurderer røykeforbud utendørs

Galicia i Nord-Spania har allerede forbudt det å røyke på gaten. Nå vurderer man det samme i Andalucia, Valencia-regionen, Castilla-La Mancha, Castilla...

Relaterte saker

Advokaten har vært travel under hele «alarm-perioden»

I Albir treffer SpaniaPosten advokat Erik Saunes fra Scanlaw. Advokatkontoret i Albir er et av få i Spania med en norsk advokat.

Flyttelass «forsvant» på vei til Spania

Mannen Nettavisen omtalte med overskriften «flyttebajas slår til igjen», anklages igjen for å ha «surret bort» flyttelasset, denne gangen er det en...

Hva er NIE og hvordan søker man om spansk NIE nummer

Hva er et spansk NIE nummer NIE er ditt spanske identitetsnummer (Numero de Identificación de Extranjero). Du trenger...

Europeiske helsetrygdkort og E-121

Europeisk helsetrygdkort E112 bekrefter din rett til nødvendig helsehjelp i EØS-land inkludert Spania. Du har med dette samme vilkår som oppholdslandets egne borgere. Du bør ha...

Private helseforsikringer i Spania

Spania er et av de tryggeste landene i Europa for turister, og norske statsborgere har rett til gratis medisinsk behandling og sykehusopphold. Det spanske...

Padron – registrer deg det kommunale mantallet

På spansk heter dette å "empadronarse". Dette betyr at man registrerer seg som en av byens innbyggere og får på den måten benytte seg...

NRK åpner for streaming i utlandet

1. april 2018 innførte EU nye regler for streaming av tv, radio og musikk på kryss av landegrensene. Dette åpnet opp for internasjonal bruk...

Europeiske helsetrygdkort E-121

Det var i 2012 Norge begynte å utstede Europeisk helsetrygdkort til utflyttede pensjonister som har gyldig blankett E-121. Kortet har en varighet på tre...

Skrev bok om å flytte til en spansk landsby

Karethe var såvidt fylt 19 år da hun forlot Norge og Sandefjord. Reisen ble lang før filmregissøren og forfatteren fant sitt Andalusiske paradis i...

Spania verdens sunneste land å leve i

Spania topper Bloombergs liste over verdens sunneste land i 2019. Den sunne middelhavsdietten og et velutviklet helsevesen skal være utslagsgivende for plasseringen. I tillegg...
- Advertisement -