Depostitum ved kjøp av hus i Spania
Depostitum ved kjøp av hus i Spania

Ved kjøp av eiendom i Spania er det vanlig at 10 % av kjøpesummen betales forskudd samtidig med signering av avtale om kjøp. I en del tilfeller betales også et beløp (ofte ca 3 000 euro) ved såkalt “reservasjon” av  en eiendom.
Det råder mye villfarelse om slike kontrakter og mange tar alt for lett på det. At det som oftest går bra, er et fattig argument om ting går over styr og det er dine penger som står på spill.

Depositum ved kjøp av hus i Spania

Av advokat Erik Saunes
En generell gjennomgang av alle elementene i kjøpe- og reservasjonskontrakter er ikke mulig i en fremstilling som dette. Jeg skal derfor i denne artikkelen nøye meg med å peke på noen sentrale forhold vedrørende slike forskudd.

“10 % er loven”

Dette er et utsagn man av og til hører, og som er helt feil. Det er ingen lov som sier at det skal erlegges 10% ved inngåelse av avtale om kjøp. Spansk lov følger prinsippet om fri avtaleinngåelse. Det er imidlertid vanlig at det gjøres. Og da avtales det normalt også at kjøper taper det erlagte beløpet om han urettmessig trekker seg fra avtalen, og at selger blir ansvarlig for det dobbelte av mottatt beløp dersom det er han som urettmesig trekker seg. Akkurat denne ordningen er nærmere beskrevet i den spanske Codigo Civil (art. 1.454).
Det som skiller en slik ordning fra f eks norsk rett, er at man fastsetter en kompensasjon for den ene parten dersom motparten ikke oppfyller. At man uten videre skal erstatte en motpart 20-30-40 000 euro uten hensyn til om han faktisk lider noe tap ved avtalebruddet kan være uforståelig sett med norske øyne. Likevel kommer man ikke fra at det på mange måter er en praktisk ordning.

Midlertidig plassering av pengene
Praksis varierer mht hvor disse pengene plasseres, ettersom det altså er et forskudd. Noen sender pengene til kjøper; i noen tilfeller sender kjøper f eks mesteparten av beløpet direkte til selgers konto, og en mindre del til megler. I noen tilfeller mottar megler hele beløpet, han beholder en mindre del selv og sender mesteparten til selger (megler og selger har ikke sjelden en underavtale om at meglerprovisjon forfaller med 50 % ved signering avtale og 50 % ved gjennomforing av kjøp).
I andre tilfeller sitter megler på hele beløpet frem til signering og resten av betalingen finner sted.
Av de ovennevnte tilfeller er den siste klart å foretrekke. Selger bør ikke ha tilgang til et øre av kjøpesummen før selve kjøpet finner sted og eiendommen blir din. Worst case at han tar pengene og selger eiendommen til en annen. Dette forekommer heldigvis ikke ofte, men saken er at du ikke har noe vern mot at han gjør det. Da kan du bruke år på å kreve dine penger tilbake. Og det kan jo da være at han er blakk.
Man kan også tenke seg at selger ikke kan gjennomføre, f eks på grunn av dødsfall eller en tvist. For eksempelets skyld kan man tenke seg at han i tillegg har brukt opp pengene, isolert sett i beste mening. Dette stiller deg som kjøper i en kinkig situasjon.
Mer praktisk er at det kan dukke opp problemer som kjøper vil at selger fikser/reparerer før overtakelse, men som selger ikke anser seg bundet til. Dersom du har betalt ham forskudd som nevnt, kan du oppleve at selger setter hardt mot hardt. Med 10 % av kjøpesum erlagt, kan han tåle å ta risikoen. Ettersom fristen for gjennomforing nærmer seg, har du som kjøper lite annet valg enn å signere kjøpet og betale resten av kjøpesummen, fordi du i motsatt fall taper de 10 % du har betalt. I verste fall må ditt krav bli et etteroppgjør, og du har ingen garanti mot at selger da er som sunket i jorden.

Fakturering av kommisjon
Videre er det dessverre ikke uvanlig at megler og selger har en underavtale som gir megler (eller advokat) rett til å fakturere f eks 50 % av sin kommisjon ved signering av kjøpsavtalen. Det er viktig at du som kjøper forsikrer deg om at slik betaling ikke går av dine innskutte penger før selve kjøpet har funnet sted. Grunnen til det er at man på dette tidspunkt ikke kan vite med sikkerhet at kjøpet gjennomføres. Tenker man seg at selger ikke gjennomfører og du skal ha ditt innskudd tilbake, kan du risikere at du bare får tilbake en del av beløpet. Resten er fakurert, og du blir henvist til å gå på selger direkte.
Dette er uholdbart, og i mange henseende direkte illojalt. Meglers/advokats avtale med selger om oppgjør m.m. er kjøper helt uvedkommende. Derfor bør du alltid forsikre deg om, evt ved en avtale, at hele beløpet blir stående hos vedkommende frem til kjøpet gjennomføres og resten av kjøpesummen erlegges.

Klientkonto og kreditorvern
Når du kjøper eiendom i Norge, setter du penger inn på meglers/advokats klientkonto. En slik konto har/skal ha beskyttelse mot kreditorpågang. Det er en sikkerhet for deg som kjøper.
I Spania har en klientkonto ikke noe vern mot f eks kreditorer, enten de er offentlige eller private. Når du setter penger inn på en advokats eller meglers klientkonto, er du avhengig av at han ikke har bakgården full av sultne kreditorer som tar utlegg i hans konti, og du i ettertid må bevise for dem at pengene var dine. Slikt forekommer heldigvis svært sjelden. Men det uheldige er at du må mene noe om en slik risiko i det hele tatt.

Deponering
Den eneste måten å sikre at et forskudd står 100% trygt frem til kjøpet gjennomføres, er at det deponeres som bankremisse (banksjekk) hos den spanske notar. Det gjøres en acta som bygger på den avtale dere inngår/har inngått, og sjekken beror hos notaren frem kjøpet gjennomføres, eller fristen oversittes.
For meg er det uforståelig at dette ikke benyttes i langt større grad. Det handler verken om mistillit til selger, megler eller advokat. En vanlig innvending fra megler eller advokat er f eks at “nå har jeg solgt eiendommer i 15 år og har aldri hatt en klage”, nærmest som om de tar det som personlig kritikk. Slike argumenter er langt til side for mål. Det gjelder ganske enkelt at man som kjøper vil ha sikkerhet for sine egne penger frem til kjøpet gjennomføres, og at man ellers ikke skal måtte mene så mye om de parter man er knyttet til i oppgjøret. For det har man i praksis svært liten mulighet til.