For mange nordmenn er dette en konkret drøm, ikke bare en fjern fantasi. En leilighet i Alicante, et rekkehus på Costa del Sol, eller kanskje noe litt utenfor allfarvei på Mallorca. Spania er det desidert mest populære landet for nordmenn som kjøper eiendom i utlandet, og interessen har holdt seg stabil selv gjennom perioder med renteoppgang og usikre tider.

Men drømmen stopper for mange akkurat der den begynner å bli konkret, ved møtet med banken. Ikke fordi de mangler inntekt eller sparing, men fordi de ikke var forberedt på hva banken faktisk vurderer. Og det viser seg at norske banker er like grundige, noen vil si like krevende, når du skal finansiere en bolig i utlandet som når du kjøper hjemme.

Norske banker finansierer gjerne bolig i utlandet

Det første mange tror er at det ikke går an å låne penger i norsk bank til en spansk eiendom. Det er en misforståelse. Flere norske banker tilbyr lån med pant i norsk eiendom for kjøp av bolig i utlandet, og noen tilbyr også direkte finansiering av utenlandseiendommen selv, avhengig av land og type eiendom.

Den vanligste løsningen er å belåne en eksisterende norsk bolig ytterligere, altså ta opp et lån med sikkerhet i det du allerede eier i Norge, og bruke frigjort kapital til å kjøpe i Spania. Det gjør prosessen enklere fra bankens side fordi sikkerheten er norsk eiendom med kjent verdi i et kjent marked, men det betyr ikke at banken ser bort fra resten av din økonomiske situasjon.

Tvert imot. Banken foretar en like grundig kredittvurdering som ved ethvert annet låneopptak.

Kredittvurderingen er den samme uansett formål

Når du søker om lån, enten det er til en leilighet i Oslo eller en villa utenfor Valencia, starter banken med det samme: en vurdering av din kredittverdighet. Den består av flere elementer som samlet gir banken et bilde av risikoen ved å låne deg penger.

Inntekt og gjeld er selve kjernen. Bankene er pålagt å følge Finanstilsynets utlånsforskrift, som blant annet sier at total gjeld ikke bør overstige fem ganger brutto årsinntekt. Har du allerede et boliglån, billån og forbrukskreditt, spiser dette av lånekapasiteten din. Drømmeboligen i Spania konkurrerer i praksis med alle andre forpliktelser du allerede har.

Betjeningsevne vurderes på toppen av dette. Banken beregner om du vil klare å betale renter og avdrag selv om renten øker med tre prosentpoeng fra dagens nivå. Denne stresstesten er obligatorisk og kan overraske mange som har regnet på lånet med dagens rente og funnet det håndterbart.

Betalingsanmerkninger kan avgjøre alt

Her er det mange undervurderer alvoret. En betalingsanmerkning er ikke bare et minus i regnestykket, det er i mange tilfeller et automatisk stopp for lånesøknaden. Bankenes systemer gjennomfører kredittsjekk tidlig i prosessen, og en anmerkning flagges umiddelbart.

En betalingsanmerkning oppstår når et ubetalt krav har gått via inkasso og videre til rettslig innkreving. Det kan stamme fra en glemt regning, en uløst tvist med et selskap, eller en periode med dårlig økonomi for år tilbake. Uansett årsak er den synlig i kredittregistrene og tilgjengelig for alle som gjennomfører en kredittsjekk på deg, banker inkludert.

Det som gjør dette ekstra viktig å sjekke før du begynner prosessen med å kjøpe bolig i utlandet, er at mange ikke vet at de har en anmerkning. En regning som ble sendt til en gammel adresse og aldri ble betalt, et abonnement du trodde var avsluttet, eller en parkeringsbot som gikk til inkasso uten at du fulgte med, alt dette kan ligge og vente i registrene uten at du er klar over det.

Så sjekk betalingsanmerkninger i god tid før du søker om lån. Ikke dagen før du sender søknaden, men måneder i forveien. Hvis det ligger en anmerkning der, trenger du tid til å gjøre opp kravet og deretter vente på at den slettes fra registrene, en prosess som kan ta fra noen uker til over et år avhengig av situasjonen.

Andre ting banken ser på

Betalingsanmerkninger er det mest kritiske enkeltpunktet, men bankens vurdering stopper ikke der. Her er de andre faktorene som spiller inn.

Egenkapital er avgjørende. Hovedregelen i norsk utlånsforskrift er 15 prosent egenkapital ved boligkjøp, men ved kjøp av sekundærbolig, som en feriebolig i Spania vil klassifiseres som, er kravet 25 prosent. Har du frigjort kapital i norsk bolig som dekker dette, er du godt stilt. Har du det ikke, er egenkapitalkravet ofte det første hinderet.

Stabil og dokumenterbar inntekt teller tungt. Selvstendig næringsdrivende og de med variabel inntekt må gjerne dokumentere inntekt over flere år, og banken bruker gjerne et gjennomsnitt. Nylig jobbskifte, prøvetid eller midlertidig kontrakt kan også påvirke vurderingen negativt.

Eksisterende gjeldsbelastning vurderes helhetlig. Banken ser ikke bare på boliglån, men på all registrert gjeld, inkludert kredittkortgrenser du ikke benytter. Ubenyttet kreditt teller inn i den totale gjeldsberegningen fordi banken anser det som potensielt gjeld du kan ta opp.

Den spanske siden av prosessen

Det er også verdt å merke seg at selv om finansieringen skjer i norsk bank, er selve kjøpsprosessen i Spania underlagt spansk rett. Du trenger NIE-nummer, spansk bankkonto, notar og gjerne en lokal advokat som gjennomgår kontrakten. Spanske eiendomsoverdragelser har sine egne fallgruver, og det er sterkt anbefalt å bruke profesjonell bistand på stedet.

Mange har også oppdaget at spanske banker kan tilby finansiering direkte, men vilkårene varierer mye og prosessen kan være krevende for utenlandske kjøpere uten etablert spansk økonomihistorikk. De fleste norske kjøpere kombinerer norsk finansiering med spansk gjennomføring.

Sjekk at du er klar før du begynner å se på eiendom

Det er lett å gjøre det baklengs. Du finner en leilighet du elsker, begynner å drømme, og søker om lån i etterkant, bare for å oppdage at noe i kredittvurderingen stopper prosessen. Da er skuffelsen ekstra stor fordi du allerede hadde begynt å se deg selv sittende på terrassen med utsikt over Middelhavet.

Den kloke rekkefølgen er omvendt. Sjekk kredittsituasjonen din, rydd opp i eventuelle anmerkninger, få oversikt over egenkapital og gjeldsgrad, og snakk med banken om hva du faktisk kan låne. Gjør dette før du begynner å bla gjennom eiendomsannonser i Alicante.

Drømmen om bolig i Spania er absolutt innen rekkevidde for mange nordmenn. Men som alle gode reiser starter den best med en grundig sjekkliste, ikke med å hoppe inn i det dype enden.