Et rettslig slag mot skyskraperprosjektene i Torrevieja. To kjennelser, den ene fra Høyesterett og den andre fra Høyesterett i Valencia-regionen (TSJCV), stadfester nå de ugunstige kystrapportene om høyhusene på strandpromenaden på bygrunn som “bindende og ufravikelige”.

–Miljø-uttalelsen gjelder, prosjektet kan ikke gå videre.

Departementet for økologisk omstilling mener at de opptil 80 meter høye tårnene som er prosjektert på strandpromenaden på bygrunn i Torrevieja, og som fremmes i henhold til en spesifikk endring av generalplanen, “begrenser synsfeltet, tilfører en uønsket vertikal effekt som bryter inn i landskapet og ikke opprettholder konfigurasjonen av perspektivet”.

Artikkel 30 i kystloven

Begge rettsavgjørelsene påpeker at kystlovens artikkel 30, i motsetning til hva rådhuset i Torrevieja har hevdet, gjelder for tomter som ikke var bebygd, og som heller ikke hadde et godkjent byplanleggingsinstrument, før loven om beskyttelse av kysten trådte i kraft i 1988, slik tilfellet er med tomtene der eiendomsselskapene har presentert disse millioninvesteringene til bolig- og hotellbygg.

Fire prosjekter og 18 skyskrapere

Begge dommene påvirker direkte Baraka Towers-prosjektene (distribusjonsområde 81 med to tårn) – hvis detaljstudie som ble godkjent i et plenumsmøte i slutten av 2021, ble annullert av TSJCV – og Metrovacesa (distribusjonsområde 80 med tre skyskrapere), sistnevnte prosjekt som Høyesterett avgjorde da den validerte den bindende og obligatoriske karakteren av Costas-rapportene om land for utvikling. De vil også gjelde for andre prosjekter der Costas allerede har varslet anker: Los Náufragos (distribusjonsområde 82 og ti tårn som skal bygges) og Cala del Palangre, der det planlegges bygging av ytterligere tre skyskrapere, til sammen 18 skyskrapere.

Studie av detaljer

Med oppløsningen fra Høyesterett som bakgrunn, har TSJCV nettopp annullert godkjenningen av detaljstudien som autoriserte byggingen av Baraka Towers på 25 høyder i første linje i Torrevieja-bukten, ved siden av parken Doña Sinforosa, som med stemmene fra det absolutte flertallet av folkepartiet fant sted i plenumsmøtet i byrådet som ble holdt på nyttårsaften 2021. Annulleringen skjedde etter å ha innrømmet anken fra statsadvokatens kontor.

Et kontroversielt prosjekt ikke bare på grunn av konstruksjonen i høyden i et byområde med noen unntak, til seks-etasjes bygninger, men også på grunn av dens innvirkning på Doña Sinforosa-parken, som ligger på selve Acequión-stranden.

Torreviejas kommunestyre ga grønt lys til det integrerte handlingsprogrammet (PAI) for dette prosjektet i september 2023, men kommunen hadde allerede en anelse om hva utfallet kunne bli, ettersom den gjorde godkjenningen betinget av at byggherren fraskrev seg kompensasjon i tilfelle prosjektet ble avlyst.

Arkitektonisk skjerm

Første avdeling i TSJCVs tvistemålsavdeling påpeker at bygningen som er planlagt i detaljstudien, skaper det som kalles en “arkitektonisk skjerm”, som legger en kunstig bygningsbarriere mellom sjøen og omgivelsene.

De to tårnene “begrenser synsfeltet, gir en uønsket vertikal effekt som bryter inn i landskapet og ikke bevarer konfigurasjonen av perspektivet”, sier dommeren Antonio López Tomás, som har skrevet kjennelsen.

Tårnene er planlagt mellom Avenida Gregorio Marañón og Doña Sinforosa-parken, et privilegert offentlig rom som vender ut mot havet og som ligger på sanden på den populære Acequión-stranden som grenser til Torrevieja-bukten. Dommen går i hovedsak ut på at byrådet har ignorert, som INFORMACIÓN rapporterte, de negative rapportene fra departementet for økologisk omstilling sin kystavdeling, som advarte om at prosjektet bryter med noen av de mest relevante artiklene i denne kystvernlovgivningen for det offentlige området, som gjelder, gjentas det i dommen, til tross for at det er bymark.

Metrovacesa

Før denne kjennelsen fra TSJCV avgjorde Høyesterett i februar, i saken om de tre Metrovacesa-skyskraperne som var planlagt på tomten ved siden av Baraka-skyskraperne, at Kystverkets rapporter om godkjenning av detaljstudien – som ikke har nådd plenum – og som ble rapportert negativt av sjefen for Provincial Service, er bindende og obligatoriske fordi de er utbyggbare landområder, men manglet et byplanleggingsinstrument som ble godkjent før ikrafttredelsen av kystloven i 1988.

Kunngjøring av anker

Costas har allerede kunngjort et søksmål som er identisk med Baraka for å lamme detaljstudien av Metrovacesa-prosjektet ved siden av (distribusjonsområde 80) og, når de blir behandlet, det av de ti tårnene i Los Náufragos (distribusjonsområde 82) og de tre planlagte i kurven til Palangre.

Høyesterett, i kjennelsen som ligger til grunn for den påfølgende TSJCV-dommen, beskriver at kystloven anser at byplanlegging av land formelt klassifisert som urbant land før ikrafttredelsen av kystloven (1988) – tilfellet med de kystnære eiendommene i byområdet Baraka eller Metrovacesa – ikke anses å være byutvikling, men som “på datoen for ikrafttredelsen” ikke hadde konsolidert noen byutviklingsbruk fordi “ingen byutviklingstransformasjonsaksjon hadde blitt initiert eller var i gang på den datoen”, må respektere kriteriene fastsatt i artikkel 30 i kystloven”. Det vil si de som ikke programmerer arkitektoniske skjermer eller begrenser synsfeltet.

Ingen publisitet

Som vanlig i Partido Populars informative praksis i byplansaker, et område som ledes av borgermesteren selv, Eduardo Dolón, har ingen av de tre avgjørelsene som setter spørsmålstegn ved rapportene som støttet disse prosjektene, der flere utbyggere gambler med millionbudsjetter, blitt offentliggjort.
De er urbane

Rådhuset har hele tiden hevdet at det faktum at området var urbaniserbart og at hele det omkringliggende området var konsolidert, gjorde at kystloven ikke hadde noen virkning. Kommunen, under mandat fra den populære Pedro Hernández, var den viktigste pådriveren for den spesifikke modifikasjonen nummer 52 i PGOU av typologisk frihet. Den ble validert av Generalitat etter flere års forsøk, uten en sektorrapport fra Costas, som ikke svarte på forespørsler om å gi den.

Endringen tillater vekst i høyden i frontlinjen på visse tomter i sentrum i bytte mot å dedikere 50 % av det byggbare arealet til hotellbruk. Den ble gjennomført midt under eiendomskrisen. Interessen fra store utbyggere for disse tomtene med tiltrekningen av å bygge i høyden i hjertet av byen Torrevieja ved sjøen ble reaktivert fra 2017.
Artikkelen

Både den første kjennelsen fra Høyesterett og den påfølgende kjennelsen fra TSJCV er basert på artikkel 30 i kystloven fra 1988, som forbyr arkitektoniske skjermer ved sjøen og på den 500 meter brede influenssonen, målt innover i landet fra den indre grensen av strandlinjen.

Influenssonen der initiativtakeren og administrasjonen som støtter prosjektene, minner om kjennelsen, med henvisning til rapportene fra Kystdirektoratet – nærmere bestemt av provinsdirektøren for Kystdirektoratet i 2020 – er underlagt overholdelse av en rekke restriksjoner: for utbyggbare landområder som er berørt av influenssonen, må de overholde visse betingelser for gjennomsnittlig bygningstetthet, og for både urbane og utbyggbare landområder, unngå dannelse av arkitektoniske skjermer eller opphopning av volumer. Hensyn som ikke ble tatt i betraktning i behandlingen av Metrovacesa og Baraka-tårnene.