Skal du ta opp boliglån i Spania, eller har du allerede gjort det? Da kan det være lurt å kjenne til noen av klausulene som går igjen i kontraktene og hva som er de vanligste fallgruvene. Hvor dyrt er egentlig lånet? Må jeg tegne forsikring i samme bank? Hva skjer hvis jeg sier opp låneavtalen? Nedenfor finner du en liste over spanske ord og uttrykk som brukes av bankene og hva de betyr.

Tar man opp boliglån i Spania kan det være greit å kjenne til forhold som kan påvirke prisen på lånet, inkludert de totale utgiftene man må påregne når man tegner kontrakten. Verdt å vite er det også at en ny lov om boliglån er på vei i Spania (Ley de Crédito Inmobiliario), ventet å tre i kraft i begynnelsen av 2018. Dagens lovgivning har lenge vært ansett som foreldet. Den nye loven innskrenker bankenes avtalefrihet og gir bedre beskyttelse til forbrukerne (se egen sak).

Les også: Bedre boliglån i Spania

Vanlige betingelser i bankenes tilbud:

Tipo de interés (Renten på lånet)

Hva er prisen på boliglånet? Her er det snakk om hva banken krever i betaling for å låne ut penger, det vil si renten på lånet (en fastsatt prosent av lånets verdi). Renten kan være flytende, justert opp eller ned etter markedsrenten for lån. Rentesatsen vil i så fall normalt justeres etter referanserenten for det europeiske pengemarkedet Euribor. Har man derimot fast rente, vil renten på lånet alltid være den samme – uavhengig av endringen i Euribor.

Comisiones (Kommisjon/ gebyr)

Kommisjon eller gebyr er bankens pris for tjenester knyttet til lånet. Normalt blir man pålagt kommisjon ved opprettelsen av lånet, samt eventuelle endringer som gjøres underveis i nedbetalingen. Endringer gjelder for eksempel dersom man betaler hele eller deler av lånet før avtalt forfall, eller hvis kunden sier opp lånet (Størrelsen på kommisjonen bankene har rett til å kreve ved oppsigelse av lånet skal begrenses etter den nye boligloven). I tillegg kreves det gjerne betaling av gebyrer dersom man etter opprettelsen av låneavtalen ønsker å gjøre endringer i kontrakten eller skifte fra en type boliglån til en annen.

Ventas vinculadas (Krav om kjøp av andre produkter som betingelse for lånet)

Bankenes mulighet til å kreve kjøp av andre finansprodukter som betingelse for å gi lånet er en omdiskutert ordning som er foreslått begrenset i den nye loven. Slike betingelser vil imidlertid gjelde for alle avtaler som allerede er inngått før loven trer i kraft. Ofte kreves det som betingelse for lånet at man tegner livsforsikring og forsikring på huset i samme bank. Det kan også forekomme andre krav, som opprettelse av kredittkort eller at man tegner en pensjonsordning i banken.

‘

Gastos de escrituración (Etableringskostnader)

Etableringskostnadene er prisen banken tar for å opprette lånet, normalt 15 prosent av verdien på boligen. Før man kan inngå låneavtalen med banken, må man stille til disposisjon midler til alle kostnader forbundet med opprettelsen av lånet og kjøpet av boligen. Det er også viktig å være klar over at det store flertallet av boliglån bare finansierer opptil 80 prosent av markedsverdien på huset. De resterende 20 prosentene må kunden normalt stille med selv.

Betingelser som står med liten skrift (fallgruver):

La cláusula suelo (Gulv på renten)

Etter en spansk høyesterettsdom fra 2013 er såkalte gulv på renten ved flytende rente ikke lenger lov i Spania. Ordningen gjelder imidlertid for mange lån som ble inngått før denne dommen. At banken har satt et gulv på renten betyr at de har forsikret seg om at rentesatsen ikke havner under et visst nivå. Selv om markedsrenten skulle tilsi en lavere rentesats, stoppes den ved bankens fastsatte minimumsrente (gulvet). En slik klausul kan være vanskelig å oppdage i låneavtalen. Foruten å plassere bestemmelsen i teksten med liten skrift, er ordningen ofte gitt forskjellige navn. Her er noen av betegnelsene som går igjen i kontraktene: túnel de interés, limitación mínima de interés, horquilla, límite a la variabilidad, limitaciones a la baja del tipo de interés, acotación mínima de interés.

El índice sustituto (Bytte av styringsrenten ved flytende rente)

Dersom Euribor-renten forsvinner, kan banken ønske å bruke en annen og dyrere referanserente for renten på lånet. Et slikt alternativ kan for eksempel være IRPH-indeksen (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), normalt er langt dyrere indeks for lån. En rettsavgjørelse om bankenes avtalefrihet på dette punktet er ventet fra høyesterett i Spania.

Cláusula cero (Null-klausulen)

Null-klausulen er bankes krav om at den flytende lånerenten i avtalen ikke skal kunne gå over på minus. Dette vilkåret likner slik sett klausulen om gulv på renten og betyr at banken ikke betaler kunden penger ved negativ markedsrente. Slike klausuler kan stå oppført under betegnelsen Tipo de interés de la Ficha de Información Personalizada (FIPER). Man vil alltid kunne spørre bankkonsulenten om slike klausuler. Eventuelt kan man be om et møte før tegning av kontrakten for å oppklare spørsmål. I følge rådene som gis på spanske nettsider skal banken ikke kunne ta betalt for slike møter.

Dokumenter man alltid bør be om:

Til slutt kan det være lurt å være oppmerksom på alle dokumenter av betydning ved inngåelsen av boliglånet. Her er siktes det til papirene som beskriver produktet man har kjøpt i banken og der det anbefales at man ber om kopier. Man bør alltid be om følgende dokumenter:

La Ficha de Información Personalizada (FIPER) (Dokument over særskilte betingelser) – Et dokument som inneholder en oversikt over alle spesialtilbudene i låneavtalen, særskilte betingelser.

Desglose de los gastos de apertura (Dokument med alle kostnader) – Dette er et dokument som inneholder en oversikt over samtlige kostnader forbundet med opprettelsen av lånet (utgifter til taksering, notaren, registrering og tinglysning, skatt m.m.).

La tabla de amortización de la hipoteca (Nedbetalingsplanen) – Oversikt over beløpene som skal betales inn hver måned.

La oferta vinculante (Garanti på tilbudet) – En garanti på tilbudet man er gitt i banken. Det vil si en egen kontrakt som forplikter baken til ikke å endre vilkårene man er blitt enige om, mens man for eksempel sjekker tilsvarende lånetilbud hos andre banker. Avtalen gjelder i minst 14 dager.

Dersom man er klar over alle punktene nevnt ovenfor vil man være bedre rustet når man inngår en avtale om boliglån i Spania. Er man i tvil om betingelsene i kontrakten man er forelagt, kan man spørre bankkonsulenten om råd – eventuelt notaren som er brukt. Begge er ved lov forpliktet til å gi forbrukeren adekvat hjelp og rådgivning.