Den gjennomsnittlige prisen for boliger i Spania har falt med 18% siden desember 2007, da de første tegn til dagens ”krise” viste seg. Mye tyder på at prisnedgangen er i ferd med å flate ut og snu enkelte steder. Dette viser tall fra det renommerte takseringsselskapet TINSA. Deres takster brukes av svært mange banker, deriblant også norske banker når de låner ut til bolig i Spania.

Den gjennomsnittlige prisen for boliger i Spania har falt med 18% siden desember 2007, da de første tegn til dagens ”krise” viste seg. Mye tyder på at prisnedgangen er i ferd med å flate ut og snu enkelte steder. Dette viser tall fra det renommerte takseringsselskapet TINSA. Deres takster brukes av svært mange banker, deriblant også norske banker når de låner ut til bolig i Spania.

Tallene TINSA presenterer viser også at prisutviklingen for siste tolv måneder viser en nedgang på 4.6% til og med oktober måned. Desember 2007 var siste kvartal hvor prisene steg, siden den gang har de gått ned med 18%  Spania sett under ett.

Spaniaposten har vært i kontakt med en rekke meglere på Costa Blanca, de bekrefter i stor grad tallene fra Tinsa.

Store variasjoner
Mona Nielsen fra Larvik kom til Spania på åttitallet og har arbeidet med salg av eiendom på den sydlige delen av Costa Blanca siden 1998, gjennom det som i dag er kjent som eiendomsmegler Lundquist & Nielsen.

Den erfarne meglerene mener at hva norske media og "mannen i gaten" sier om prising av bolig i Spania må tas med en klype salt og ses i riktig sammenheng.

– Statistikk skrives nasjonalt, leses lokalt men skal tolkes internt og med innsikt i markedet. Nordmenns og skandinavers interesse i det spanske boligmarkedet dreier seg i hovedsak om ferieboligmarkedet langs middelhavs og sydlige atlanterhavskysten. Ofte tenker vi ikke på  at boligprisene og utviklingen måles nasjonalt, altså viser dette at  intern-markedet. Det er spanjolenes egne boliger i de store byene som utgjør det største volimet av eiendomstransaksjoner som gir de statistisk største utslagene.

Forskjellen i prisnedgangen innad i Spania er stor. Det er i de områdene man har sett stor masseproduksjon av relativt like boliger hvor man ser den største nedgangen. Ferieboligmarkedet i den sydlige delen av Alicante-provinsen, Murcia  og Costa del Sol har vært hardt rammet, lenger nord på Costa Blanca har det vært få større utbyggingsprosjekter siste tiåret.

En leilighet ved middelhavet koster i dag i snitt 25% mindre enn ved utgangen av 2007. Også i drabantbyene nære de spanske storbyene har tidligere hektisk byggeaktivitet ført til stillestående byggeprosjekter og betydelig prisfall.

Litt bedre har det gått på Kanariøyene og Balearene (Mallorca, Menorca, Ibiza osv). Nedgangen der har vært på 16.9% ifølge takseringsselskapet.

Mona Nilsen fra "Lundquist & Nielsen" i Torrevieja bekrefter at f.eks. Mallorca har holdt seg stabilt gjennom 2010.

– Nå ser vi at prisen på bolig også faller i de store byene men er mer stabile der de allerede hadde falt drastisk. Mallorca er et typisk turiststed der prisene kun har falt 1,14% fra Januar 2010 frem til November 2010.

85,9% og 300% vekst
I perioden 1970 til 2009 steg prisene med over 300%. Den siste prisboomen gikk fra ca. desember 2002 til desember 2007 hvor prisene steg med 85,9% ifølge TINSA. Den vollsomme veksten i prisene fristet mange til å ukritisk investere i det spanske eiendomsmarkedet, noe som bare drev etterspørselen og prisene videre opp.

TINSA uttaler at ”prisnedgangen i oktober 2010 har vært lavere enn samme periode 2009”. Om man sammenlikner oktober med september har prisene gått ned 0,1%. Dette står i kontrast til tallene som ble fremlagt i oktober som viste.

Økt aktivitet og utflating av prisene

Janne Iaila Buchan arbeider primært med salg av boliger i Torrevieja-området. Den norske megleren forteller om merkbart økning i salget nå sammenliknet med samme periode i 2009. Hun forteller til Spaniaposten at prisene nå ser ut til å ha flatet ut.

Robert Gure er daglig leder for Fastighetsbyrån sitt kontor i Albir, kjeden er Sveriges største og de har drevet i Spania siden 2008 med to kontorer på Costa Blanca og ett på Costa del Sol.

– Vi på Fastighetsbyrån ser en tydlig trend i att antalet affärer ökat markant sedan sommaren 2010. Vi har svårt att hitta kvalitetsobjekt i vissa attraktiva områden vilket tyder på att krisen inte är lika påtaglig överallt längre. Samma trend ser vi på samtliga våra kontor runt om i Spanien.

Banksalg og tvangssalg

Mona Nielsen mener boligene bankene har overtatt oftest ikke representerer de beste kjøpene i markedet. Det å tvangsselge en bolig i Spania er en relativt kostbar affære for bankene, kostnader bankene skal ha igjen når de selger boligen i tillegg til den utesående gjelden.

– Tvangsalgene fra bankene er ofte ikke de beste tilbudene og du skal i tillegg være oppmerksom på andre heftelser enn gjelden. Ofte er disse eiendommene dårlig vedlikeholdt, ribbet for alt inventar og  fastmonterte elementer som aircondition og kjøkkeninnredning.

– Aktører i det spanske eiendomsmarkedet og har nettverk rundt bankene i nærmiljøet og har gjerne tilgang på pressede salg av eiendommer før bankene må inn og overta ved misligholdelse av lån. Dette gjør at prisen på boligen  blir mye lavere enn når banken må inn og ta juridisk utpanting.

– En overtagelse som følge av misligholdt gjeld er i seg selv er kostbart og tidkrevende for bankene. Dess lenger tid det tar før banken tar over, dess mer skylder lånetakeren. Selve transaksjonen koster bankene ca 20% i gebyrer og kostnader. Dessuten skylder gjeldsofrene gjerne både eiendomskatt, strøm, vann og felleskostnader. De er ikke skattemessig bosatt (residente), så 3% av salgsprisen holdes tilbake og betales skattevesenet som forskuddskatt. Dessuten skal det betales "plus-valia" ved salg, altså merskatt til kommunen som følge av økt verdi på tomten. Da blir huset ofte dyrt for kjøper slik at banken insisterer på at sine ofte pressede lånetagere kontakter lokale, seriøse spansktalende aktører for å få eiendommen solgt før vondt blir verre.

Vente eller kjøpe nå?
Dagens marked verdsetter i langt større grad enn tidligere god beliggenhet og unike kvaliteter. Prisforskjellen pr. m2 er i dag vesentlig større innad i samme kommune da kjøperne er blitt mer besviste. For dem som er på jakt etter spesiell beliggenhet og lignende kan det være siste mulighet nå. De som er på jakt etter mer ”ordinære” boliger det finnes mange av trenger på den andre side ikke noe hastverk i dagens marked. Prisfallet har mange steder vært større for relativt nye boliger. Igjen er beliggenhet en nøkkel, mange av de litt eldre boligene har bedre beliggenhet enn de nye som ofte har blitt oppført på mindre attraktive tomter.

Robert Gure fra Fastighetsbyrån mener markedet nå virker svært fristende for mange skandinaver:

– Köpare från både Sverige och Norge passar på att utnyttja den starka kronkursen och vi har märkt en stark efterfrågan från de Skandinaviska länderna. Samtidigt har de spanska bankerna börjat låna ut igen. Detta har bidragit till att det blivit en bra balans mellan värderingar och försäljningspris. Sammantaget tror vi på att bostadspriserna kommer att röra sig sidledes och eventuellt lite uppåt de närmaste 3 åren. Förutsättningar för en svag prisuppgång finns speciellt i de regioner som inte byggts sönder, avlutter Gure.

Mona Nielsen mener man skal ha is i magen men ikke sovne. Hun forteller de beste tilbudene selges raskt.

– De blir aldri annonsert, eller lagt ut på nett. Meglerne har venteliste med kunder som sitter klar med pengene for å  kjøpe riktig hus på riktig sted til riktig pris. Nå er Eurokursen en ekstra plussfaktor, alt under 8,50 er bonus, avslutter en travel megler.

Hun forteller om ett svært travelt år til nå med rekordmange salg nå som prisene er vesentlig lavere.

Utsatte ferieboliger
Hytta ryker først forteller Mona Nielsen videre.

– De  huseiere som har hatt behov for å kapitalisere seg, og som sitter på både fast bolig og feriebolig gjør som hjemme i Norge, hytta må få vike.

– Salget på feriebolig i skandinavenes områder er ofte stressede salg der engelskmenn eller spanjoler er selgere.  Prisforlangende kan være hele 50% under 2007-prisene. Dersom selger vil kapitalisere seg så raskt som mulig, bryr han seg sjelden om 10-20% i ekstra rabatt bare salget blir realisert så hurtig om mulig.

Masseproduserte ferieboliger og "pendlerbyer"

Mye av årsaken til at det nå selges så lavt prisede boliger i flere av de store urbanisasjonene i Torrevieja-området ligger i nettopp at mye av dette er laget med tanke på feriebolig-markedet. Urbanisasjoner og etablerte områder som i større grad preges av fastboende er berørt i mindre grad.

I årene før "krisen" ble det igangsatt oppføringen av hva som i praksis var nye drabantbyer utenfor Madrid og de store byene. I småbyer og landsbyer i passe pendleravstand ble det oppført "nye bydeler" av høyhus og blokker. Høyere rente skapte først problemer for utbyggere og de som hadde kjøpt boligene. Markedet sviktet og siden har økt arbeidsledighet og generell svak økonomi gjort mange av disse boligene svært vanskelig å selge. Selv etter betydelige prisavslag.

Forvirrende prising
Det spanske eiendomsmarkedet er regulert på en annen måte enn det norske. Det er boligselgere som selv helt fritt priser sine boliger og en bolig selges ofte av flere ”konkurrerende” meglere. Salgstakst som man kjenner fra Norge eksisterer ikke. Takster i Spania utføres på forskjellige måter og kan sprike mye for den samme boligen. Noen takseringsselskaper peker seg ut som ”godkjente” av de fleste banker og finansinstitusjoner, TINSA er en av dem.

Last ned rapporten fra Tinsa (På engelsk og spansk)

Sjekk prisutviklingen i ditt område

Se ofisiell statistikk fra INE (Instituto Nacional de Estadistica)