Regjeringen ønsker å skattlegge boligkjøpere fra land utenfor EU med 100 %. Det er imidlertid store spørsmål om hvordan dette vil fungere i praksis, og eksperter sier at det bare vil påvirke en liten andel av markedet.

Regjeringens kunngjøring om å øke skatten for boligkjøpere fra land utenfor EU har utløst alarmer i det spanske eiendomsmarkedet. Regjeringen planlegger å øke skatten til 100 prosent av boligens verdi, men det er uklart nøyaktig hvordan dette vil fungere, noe som skaper stor usikkerhet.

Valentín Pich, leder av General Council of Economists, sier at det fortsatt er for mye som er skjult om dette. Rådet påpeker at man for eksempel ennå ikke vet om det er snakk om en ren skatteøkning eller om det vil komme flere tilleggsskatter.

Santiago Martínez Morando, analysesjef i Ibercaja, påpeker at det er vanskelig å lage en ny skattesats fra bunnen av. «I teorien kan ikke to skatter beskatte samme skattepliktige hendelse», forklarer han, men påpeker at dette skjer i praksis når det er snakk om store formuer.

En annen måte kan være å endre reglene for overføring av store formuer. Men problemet med det er at ansvaret for disse ligger på regionalt nivå. Satsene varierer mye – fra 6 % i Madrid til 13 % på Balearene – og de selvstyrte regionene trenger ikke å gjennomføre eventuelle endringer som regjeringen ønsker å gjøre.

Kan bestrides i retten

Dessuten regulerer denne avgiften bare salg av eksisterende boliger, og vil derfor ikke kunne oppnå det regjeringen ønsker når det gjelder nybygging, ifølge Martínez Morando.

Regjeringen kan endre momssatsene ved kjøp av nybygg, men «det gjenstår å se om Sánchez virkelig vil prøve å få gjennom en så komplisert lovendring, med tanke på vanskelighetene det vil medføre. Det kan faktisk bli utfordret i spanske og europeiske domstoler», sier Bayteca, en Madrid-basert oppstartsbedrift innen boliglånsmarkedet.

Ifølge Ibercaja ser det ut til at implementeringen av den nye skatten er omtrent like komplisert som å løse problemet den skal løse (de skyhøye boligprisene). «Det er stor tvil om forslagene er teknisk og juridisk gjennomførbare», sier de. Ekspertene tror dessuten ikke at denne skatten vil ha noen betydelig innvirkning på boligprisene.

Liten effekt

Det er riktig at utenlandske statsborgere som kjøper bolig er en viktig faktor for å presse opp prisene på lokale eiendomsmarked i Spania. Men mye av etterspørselen kommer fra personer som allerede bor i Spania.

Ifølge boligdepartementet sto utlendinger for 18,4 prosent av de totale boligkjøpene i 2023, og kjøpte til sammen 125 857 boliger. Det betyr at antallet utlendinger som kjøper bolig har økt nesten dobbelt så mye som spanjolene selv sammenlignet med 2019.

Regjeringens forslag gjelder altså kun de som kjøper fra land utenfor EU, som angivelig utgjorde i underkant av 1,7 % av alle tomme boliger i de tre første kvartalene av 2024. I 2023 (det siste året med fullstendige tall) var det samme tallet 2,7 %.

Motsatt effekt

De som vil bli mest berørt hvis endringene går igjennom, er britene. I 2023 sto de for i underkant av halvparten av alle boligkjøp fra land utenfor EU, og omtrent de samme tallene gjelder for de første ni månedene i fjor. Deretter følger investorer fra USA, Ukraina, Sveits og Russland.

Det har ikke kommet noen avklaring fra spanske myndigheter om EØS-land men trolig vil norske kjøpere unngå å bli klassifisert som «utenfor EU».

Markedseksperter advarer nå om at mange rådgivere oppfordrer investorer til å handle nå, før eller hvis de nye reglene trer i kraft. Og de påpeker at det var en klar økning i utenlandske boligkjøp rett før regjeringen opphevet de gylne visumene.