Mange som eier eiendom i Spania vurderer ofte å leie ut boligene sine. Hvis du ønsker å leie ut eiendommen din i Spania, er det viktig at du er kjent med gjeldende lovgivning.

Helårs-bolig eller turistboliger

Spansk lovgivning skiller mellom permanente boliger og turistboliger. Utleie til turister betyr utleie til en leietaker i mindre enn to måneder, noe som er den virksomheten som fremmes gjennom Airbnb og lignende plattformer, og som generelt er svært lønnsomt.

Utleie til en leietaker for en periode på mer enn to måneder er ikke omfattet av regelverket for turistutleie. Langtidsleie er tillatt og krever ikke spesiell tillatelse, i motsetning til i en svensk boligforening, hvor styrets samtykke er påkrevd. Begge situasjonene er regulert i spansk lov, og beskyttelsen av eiendommen er sterk.

Utleie av eiendommer til turister er for tiden en kilde til hodebry for mange eiendomseiere, da det de siste årene har vært flere presedenser fra Høyesterett angående korttidsutleie. Precedensene har fastslått at en Comunidad de propietarios for en bygning med flere enheter har muligheten til å begrense utleie av boliger til turister. Hvordan en slik begrensning skal gjennomføres og hvordan den skal formuleres, har vært gjenstand for diskusjon, i likhet med virkningen av beslutninger tatt av Comunidad de propietarios på tredjeparter. I lys av presedensene har den juridiske situasjonen vært slik at det var tillatt å leie ut til turister i en Comunidad de propietarios så lenge Comunidad de propietarios ikke hadde fattet en beslutning om å forby utleie, oftest i form av et forbud mot økonomisk aktivitet.

Situasjonen endret seg imidlertid i 2025 da nasjonal lovgivning trådte i kraft i hele Spania, noe som endret den juridiske situasjonen slik at det nå er forbudt å leie ut til turister i en Comunidad de propietarios, med mindre årsmøtet har fattet en beslutning med 3/5 flertall som tillater utleie til turister. Med den nye lovgivningen endret situasjonen seg fra at det var tillatt å leie ut til turister med mindre fellesskapet hadde forbudt dette, til at det nå er et generelt forbud med mindre fellesskapet aktivt har besluttet å tillate utleie til turister.

Situasjonen har vært noe uklar for mange huseiere, og den nye lovgivningen begrenser drastisk antall eiendommer som kan leies ut til turister. Selv i noen Comunidades hvor det har vært tillatt å leie ut til turister, er det ennå ikke fattet noen beslutning i samsvar med den nye lovgivningen, noe som betyr at det ikke er tillatt å leie ut til turister så lenge generalforsamlingen ikke aktivt har godkjent utleie til turister i henhold til gjeldende flertallsregler, er utleie til turister forbudt. I tillegg til at det må være tillatt å leie ut eiendommen til turister i Comunidad de propietarios som eiendommen tilhører, er det ytterligere regler å ta hensyn til.

Det er både regionale og kommunale lover å ta hensyn til, og du må informere deg og sjekke at eiendommen er i samsvar med reglene i den autonome regionen der eiendommen ligger, samt kommunale forskrifter. Det er nylig blitt utarbeidet mange standarder for å regulere utleie, og det er viktig å gjøre seg kjent med hva som gjelder, da du ellers risikerer store bøter.

Registreringsnummer for turistboliger

Nytt for i år er at eiendommer som leies ut til turister må ha et spesielt registreringsnummer, som du søker om hos det relevante eiendomsregisteret. Den store mengden lovgivning som er innført på dette området, betyr at du bør være årvåken og søke kompetent hjelp i saker som gjelder utleie til turister, spesielt hvis du er avhengig av å kunne leie ut eiendommen din til turister for å «få endene til å møtes» når du kjøper en ny bolig.

Hvis du leier ut eiendommen din til en leietaker i mer enn to måneder, trenger du ikke å ta hensyn til de spesielle reglene som gjelder for utleie til turister, men du er underlagt annen lovgivning som det er viktig å være klar over. Leielovgivningen i Spania inneholder mange bestemmelser for å regulere forholdet mellom utleiere og leietakere, og lovgivningen er bindende og til fordel for leietakeren. Dette fremgår klart av bestemmelsen i LAU som sier at alle vilkår i en leieavtale som gir leietakeren færre rettigheter enn de generelle reglene i lovgivningen, er ugyldige. De fleste reglene er ganske logiske og regulerer den grunnleggende avtalen, som består av en forpliktelse for utleieren til å gi leietakeren bolig og for sistnevnte til å betale leien.

Det mange ikke er klar over, er bestemmelsen som sier at en leieavtale som inngås for å dekke leietakers behov for permanent bolig, alltid skal inngås for en periode på fem år. Det faktum at leietakeren har rett til å bli boende i boligen i en periode på fem år når leieavtalen gjelder permanent bolig, har kommet som en ubehagelig overraskelse for flere eiendomseiere som har leid ut boliger for eksempelvis 11 måneder og deretter forventet at leietakeren skulle flytte ut.

Hvis leieavtalen gjelder permanent bolig, har leietakeren rett til å bo i boligen i fem år, selv om avtalen bare spesifiserer elleve måneder. Dette er selvfølgelig betinget av at leietakeren betaler den avtalte leien. Hvis leieavtalen gjelder et midlertidig behov for bolig, gjelder ikke den femårige leieperioden, og partene kan da avtale en kortere periode. Det er imidlertid svært viktig at leieavtalen klart angir at den gjelder et midlertidig behov for bolig, og at dette også fremgår av omstendighetene, slik at den femårige perioden ikke gjelder. For en eiendomseier som har forventet å leie ut eiendommen i bare 11 måneder og deretter står overfor en leietaker som med rette insisterer på sin rett til å bli boende i eiendommen i fem år, kan dette lett bli en vanskelig situasjon. Det er viktig å være klar over at når domstolene tolker en leieavtale, anses leietakeren som den svakeste parten, og domstolene tolker enhver tvetydighet til leietakerens fordel. Derfor er det svært viktig å få hjelp av en advokat i leiesaker. Det er også viktig å huske på at spanske domstoler generelt er trege med å behandle saker, noe som betyr at man helst ikke vil havne i en situasjon hvor domstolen må tolke en uklarhet i en leieavtale, da det tar lang tid å få en dom.

Hvis tvetydigheten skal tolkes etter at leietakeren allerede har flyttet inn i eiendommen, blir situasjonen enda vanskeligere for eiendomseieren, da beskyttelsen for den som har besittelse av en eiendom (dvs. en leietaker) er sterk. Det er viktig å forhandle og utarbeide korrekte og klare avtaler før en leietaker tar eiendommen i besittelse. Når leietakeren har tatt eiendommen i besittelse, blir deres posisjon ytterligere styrket, og utleieren står igjen med en svært vanskelig situasjon å håndtere.