Her har du noen ferske tips tilpasset høst/vinter 2017 som vil hjelpe deg som skal kjøpe eller bytte bolig i nærmeste fremtid. Eiendomsmarkedet er i ferd med å normalisere seg og bankene har åpnet kranen for boligfinansiering. 2017 ser ut til å bli et positivt år for bolighandel.

I de første syv månedene av året ble det solgt 274 513 boliger i Spania. Nå er jo dette langt fra de 436 367 enhetene som ble overdratt i samme periode i 2007, men kurven peker oppover.

Boligene fortsetter å eskalere prismessing på landsbasis. Ferdige leveringsklare boliger (nytt og brukt) hadde en prisøkning på 4,7% i august i år sammenlignet med samme måned i fjor, ifølge ferske takk fra takstselskapet Tinsa. Men selv om det ser bra ut så er det fremdeles nesten 40% lavere priser nå enn toppnoteringene i 2007. Siden eiendoms-boblen sprakk har den mest drastiske justeringen vært nettopp her hos oss på Middelhavskysten, med en nedgang på 46,4% siden 2007.

Det er nå mange andre tegn enn bare salgsstatistikken som kan fortelle oss at ting har tatt seg opp. Antall lisenser til nybygg øker på landsbasis, antall boliglån økte med 16,8% i juni, inflasjonen økte med 1,6% i august, styrings-renten landet i august på -0,156%. I tillegg økte gikk arbeidsledigheten ned med 8,52% i august.

Ferske tips tilpasset høst/vinter 2017 som vil hjelpe deg som skal kjøpe eller bytte bolig i nærmeste fremtid.

For å lykkes med en av dine viktigste investeringer er det fremdeles viktig å ha is i magen.

Analyser boligtyper og områder med potensial, og tenk langsiktig. Det er høye transaksjonskostnader. Både å selge og kjøpe betyr at det skal betales skatter, avgifter, megler og markedsføring. Det er viktig å analyser utsiktene for vekst i byens mest moderne og dynamiske områder.

Beliggenhet er nøkkelen når du investerer i bolig, dette gjelder også i ferieboligmarkedet. Uansett om det er å bo eller leie, vil faktorer som for eksempel offentlig transport, fellesområder, basseng, grøntområder, nærhet til butikker, trygghet, fasiliteter og servicetilbud være viktige.

Pris er viktig men ikke
alltid avgjørende
Tendensen er at det begynner å bli litt lenger mellom de virkelig gode bruktboligtilbudene i områder som er populære for skandinaver og med riktig sol-retning og bra beliggenhet
Dessuten har nybyggprisene steget basert på etterspørsel og leveringstiden kan være på over to år.
Det vil nok fremdeles bli et etterslep av tvangssalg og hastetransaksjoner generelt i Spania grunnet høy arbeidsledighet og svekket betalingsevne.

Det er viktig å ikke glemme at i tillegg til prisen på huset og skattene så skal det også betales og påløpende kostnader. Fellesutgifter og forsikring, skatter ved å eie er også en utgiftspost. Hvis fellesomkostningene er høye, eller fordelt på kun noen få naboer i et lite sameie, vil du pådra deg månedlige utbetalinger som vil øke innsatsen betydelig eller gjøre det mindre lønnsomt ved utleie. Det uansett slik at man får det man betaler for og dersom det er høye felleskostnader, er det gjerne gode fasiliteter og installasjoner i sameiet.

Boliger i god skikk, med bra beliggenhet og riktig utstyrt og presentert, selges fremdeles til prisforlangende og med svært magert prutingsmonn. Men det er fremdeles kjøpers marked da etterspørselen er mindre enn tilbudet selv med mange aktører i markedet på leting etter investerings-godbiter.

Enkelte objekter er fremdeles åpne for konkrete og seriøse bud og sjansene er fremdeles gode for aksept under anmodning.

Alt starter FØR
Innen eiendomshandel starter alt før salget, alt starter før kjøpet og kvalitetssikringen av transaksjonen skal være på plass før noe signeres eller overdras.

Rutinerte advokater, meglere og representanter sørger for det. Disse skal ha gode rutiner, være orientert og oppdatert på lover og regler, ha lokalkunnskap, kunne språket, ha nettverk, forsikringer, være registrerte og etablerte i Spania slik at de kan gi deg garantier for oppfølging i forhold til spansk lov og selvsagt løse flokene dersom de oppstår- og gjerne på ditt eget språk men i hvert fall på spansk! Med gode rutiner og forberedelser skal det ikke oppstå problemer.

Når det gjelder nybygg er det to kategorier, nøkkelklare og under oppføring, her ser vi nå stor pågang av kjøpere i begge nisjer og det er helt trygt å kjøpe dersom garantiene er på plass og kontraktene er sikret av kyndige.

Nytt eller brukt- kostnader og omkostninger:
Kjøper du nytt vil du også kjøpe deg fri for oppussing, reparasjoner og oppdatering samtidig som du får 10 års byggegaranti.

Jo før du kommer inn i prosjektet dess bedre beliggenhet får du, men- desto lenger tid kan det ta før levering.

Hva som kommer i tillegg og hva er inkludert
Husk at når du kjøper nytt er det ikke vanlig at det følger med hvitevarer, aircondition, , belysning, utstyr møbler, sengetøy eller gardiner, moms, dokumentavgift og andre kostnader i prisen som anmodes.

Men nytt er nytt, du kan bestemme valg av utførelse og materialer når du kommer tidlig inn i fasen og kvalitetskravene er vesentlig høyere på nybygg enn på bruktbolig som er bygget før 1998.

Det er mulig du uansett over sikt ville byttet ut det meste i bruktboligen også.
Husk også at prisen som oppgis på nybygg fra utbygger er festet- dvs utbygger kan ikke stige prisen etter at kontrakten er inngått, selv om markedet eskalerer- men husk at prisen som oppgis er netto og i tillegg kommer gjeldende Mva, som for tiden er på 10%, 1,5% dokumentavgift  samt hvitevarer, møbler, belysning, hvitevarer og alt du trenger å utstyre boligen med.

Det vil si at står det oppgitt 180.000 Euro i pris må du ut med ca.  240.000 Euro før du kan sitte og nyte den nyervervede boligen komfortabelt installert i boblebadet på takterrassen.

Kjøpe brukt og ta
kostnadene på sikt?

Kjøper du bruktbolig er prisen mye lavere pr m2, helt opp til 50% besparelse.
En oppført bolig som er ferdig gir følelse av sikkerhet, der du ser du hva du får, hvem naboen er, hva du får foran og bak boligen dersom det er utbygd.
Du kan prosjektere oppdateringer og reparasjoner på sikt, samtidig som leveringstiden er kort og settingen er mer oversiktlig.
Men husk-kvalitetskravene var ikke de samme med byggeforskrifter anno 1985 eller 1995 som i dag. Du må altså påregne oppdateringer, reparasjoner og forbedringer når du lager kalkylen over boligkjøpet ditt.

Dersom du kjøper bruktbolig der det er et sameie med felleselementer – så kommer du gjerne inn i et innarbeidet nabolag med sameie på godt og vondt. Det vises i regnskapet om det er veldrevet- men du kan ikke være med og bestemme sameiereglene med førstehånds innflytelse.

På brukte boliger er det ikke dokumentavgift men det er 10% i overdragelseskatt slik at skjøteomkostninger totalt ca 12-13% omkostninger i tillegg til prisaksept.

Huskeliste for boligkjøp i Spania
Viktige faktorer for at boligkjøpet i Spania skal bli et klokt valg:
Velg område: Finn ut om du vil bo nær by, strand golf, avstand til flyplass, lokalt senter, nærmiljø, skole, landsby eller innland.

Velg boligtype: Leilighet i høy eller lavblokk, enebolig, rekkehus, gårdsbruk, tomannsbolig, generasjonsbolig eller landsby-hus.
Tenk langsiktig, hver gang du kjøper og selger eiendom har du transaksjonskostnader. Derfor bør du spørre deg selv” Hvor er jeg om ti år, hvilket behov til bolig vil jeg ha da”?

Velg størrelse på boligen, krav, spesifikasjoner og fasiliteter: Antall soverom, antall bad, eget eller felles, basseng, garasje, tilpasset rullestol, oppussing, om det er helårsbolig, feriebolig, utleieobjekt eller til bruk kun for familien.

Spesielle krav: Heis, uten trapper, tilpasset gåstol eller krykker, ikke ved furuskog grunnet allergi, barnevennlig samt mange andre krav og ønsker du måtte ha er viktige elementer å ta i betraktning.

Standard: Vil du ha oppussingsobjekt, nytt, gammelt, heller usentralt og nytt enn oppussing sentralt, viktig å kartlegge og bestemme hva du legger vekt på.

Definer prisklasse: Hvor mye vil du bruke, sett grenser, kanskje evaluere om du er villig til å tøye grensene kun når du ser krav eller behov endrer seg.

Kjøper du nytt, under oppføring eller på planstadiet, skal bankgarantier gis og kontrakten klareres særskilt nøye. Utbygger er lovpålagt å gi deg ikke bare bankgarantier på alle innbetalte beløp men også 10 års bygge garanti-forsikring. Omkostninger i forbindelse med kjøp og overskjøting vil totalt komme på 14% Husk at nybygg gjerne selges uten møbler og hvitevarer.

Kjøper du brukt, ferdigstilt bolig så ser du hva du får, du har møbler, hvitevarer og utstyr til å starte med. Sjekk nøye skikk, standard og sameie. Omkostninger til overskjøting er ca 12-13%. Husk at det må påregnes oppdatering og reparasjoner i løpet av de neste årene.

Eie det selv eller kjøpe på firma, kanskje bare ha bruksretten, muligens lønner det seg å sette det på barna, foreldrene eller andre? Be din megler, rådgiver eller advokat om råd, dette kan de svare på.

Bruk aktører som har lokalkunnskap, kan språket, har nettverk og er registrerte og etablerte i Spania slik at de kan gi deg garantier og oppfølging på norsk og selvsagt løse flokene om de oppstår- på spansk.

SKRIBENTEN: Eiendomsmegler Mona Nielsen fra Larvik kom til Spania i 1986. Hun er i dag en av de mest erfarne norske eiendomsmeglere i Spania og en veteran i bransjen på Costa Blanca. Hun er utdannet spansk megler og til daglig leder for eiendomsmegler Lundquist & Nielsen, en bedrift med historie tilbake til 1998. Nielsen har vært aktiv i Spansk politikk. I 2008 ble hun valgt inn i PSOE’s styre i Rojales. Mona Nielsen sitter også i styret for stiftelsen til den Norske Skolen i Rojales.