Heidi Bråteng - Real Estate Segarra & Bråteng SL
Real Estate Segarra & Bråteng SL

[Fra vårt arkiv i 2011] Costa del Sol, Marbella og områdene rundt har med et prisfall på opptil 50% vært blant de som har blitt hardest rammet av nedgangen i salget av eiendom i Spania. Mange igangsatte nybygg, gjerne uten nødvendige tillatelser og ofte et godt stykke fra både strand og etablerte områder, la opp til stor fallhøyde når kundene først uteble. Den kraftige prisjusteringen og en rekordbillig euro har ført til betydelig økt aktivitet i markedet. Nordmenn er blant nasjonalitetene som igjen kjøper etter å ha sittet på gjerdet i mange år. Nå skal Spania-drømmen realiseres og endelig nytes.

Kjøp av boliger “off-plan” er det første markedet som forsvinner når kundene blir mer måteholdne. Prosjektene av utbyggerne hadde under oppføring var helt avhengig av å få solgt unna rundt 30% av boligene før første spadetak før banken ville finansiere selve byggingen. Samtidig er ikke kunder lenger interesserte i å vente ett til to år på å få en bolig ferdigstilt, spesielt ikke når tilbudet av helt nye boliger som allerede har stått tomme en tid er stort. I et slikt marked blir også forskjellene tydeligere på prima beliggenhet og annenrangs beliggenhet. Noe som gjør at nok en del nordmenn blir noe skuffet når man forventet å få drømmeboligen til “halv pris” men innser at det nok er en helt annen kategori boliger som har falt så mye.

– Marbella er et varemerke i seg selv

Daniel_StorDet hevder regionsleder Daniel Nilsson fra The Real Estate Agency på Solkysten. Antallet Norske boligkjøpere i Spania har økt med 64 prosent mellom 2008 og 2010 ifølge megleren.
– Folk som kjøper bolig i Nerja er gjerne utlendinger som vil til sol og varme på Costa del Sol, men som ikke nødvendigvis liker å spille golf, sier Nilsson.
Nilsson har jobbet i eiendomsbransjen i Spania i åtte år, og har økonomiutdannelse fra Sverige.

– I Fuengirola og Mijas er prisene generelt lavere enn i Marbella, så de som vil bruke litt mindre penger på ferieboligen, kjøper seg oftest bolig der, sier Nilsson og legger til.
– Marbella er et varemerke i seg selv, og dette driver interessen og prisene på en helt annen måte enn ved de andre stedene.

Større boliger på Costa del Sol

– Vi selger boliger på Solkysten fra Almuñecar i øst til Estepona i vest, sier Nilsson.
Salgsvolumet på markedet har sunket kraftig i forhold til noen år tilbake. Hovedsaklig fordi spanjolene og britene har trukket seg ut av kjøpemarkedet. Det skandinaviske markedet har derimot skutt fart det seneste året, og Nilsson hevder det er visse indikasjoner på at britene er på vei inn i markedet samt kjøpere fra Benelux.
– Vi regner med at markedet blir litt mer levende til neste år, selv om det tar noen år til prisene begynner å stige igjen, sier Nilsson.
– Etterspørselen på våre kontorer gjelder i hovedsak villaer og leiligheter, gjerne med nærhet til golfbanen, sier Nilsson.

På nye boliger er det bankene som står for salget per dags dato. På bruktsiden er det helst spanjoler som har sett det nødvendig å selge ferieboligene, men også en del briter.

Har økt omsetningen
Nilsson gir uttrykk for at det er veldig mange skandinavere som kjøper nå til dags.
– Svenskene økte med 129 prosent og nordmennene 64 prosent mellom 2008 og 2010. Foreløpig ser det ut til at den trenden kommer til å holde seg, sier Nilsson.
Pendelen har svingt igjen og det har blitt en større interesse for brukte boliger blant The Real Estate Agencys kunder.

Prisene synker fremdeles, men er ikke i fall slik de var mellom 2008 og 2009.
– Vi tror på en svak prisnedgang, men ser indikasjoner på at prisene kanskje vil begynne å stige igjen innen 24 måneder. Vi tror ikke at prisen kommer til å falle mer på de beste leilighetene, men på andre leiligheter vil vi kunne fortsette å se en svak prisnedgang. Man skal også huske at de beste leilighetene alltid selges billigere før selve oppgangen, og ikke når prisene allerede har begynt å stige igjen, sier Nilsson.

Forklarer oppgangen i boligmarkedet
Eiendomsmegler Heidi Bråteng hos Real Estate Segarra&Bråteng SL, forklarer økt handlelyst blant nordmenn Costa del Sol som en konsekvens av sterk norsk valuta mot euro og prisras i det spanske eiendomsmarkedet.

– Det er flott at man kan få så mye for pengene. Det er tross alt det økonomiske som får nordmenn til å sikte seg inn på å eie en feriebolig i Syd-Spania, sier Bråteng.

Kald sommer gir boligkjøp i Spania
Valutakursen har hjulpet på boligmarkedet for nordmenn som vil kjøpe bolig i utlandet, noe som også gjelder for svenskene.
– Svenskene har også en mye sterkere krone enn hva de hadde for noen år tilbake, sier Bråteng.
Klimaet er som kjent en viktig årsak til at nordmenn valfarter til Spania. Det er store kontraster mellom en norsk høst, vinter og vår og det spanske klimaet, men når sommeren har vært dårlig i Norge, merker meglerbyrået ekstra stor pågang.
– Til og med de som har nydelige og kostbare sommerhus på Sørlandet, med egen brygge og det hele, synes ikke det er greit å bruke godt fortjent ferie med å sitte inne og vente til det blir anledning til å kjøre ut med båten. Vanligvis er det høysesong på høsten, vinteren og våren, men nå merker vi en økende interesse for å kjøpe bolig også om sommeren, sier Bråteng.

Kresne meglere
– Man kan få en attraktiv bolig for under 200.000 euro, men dersom man ønsker flere soverom og større arealer må man høyere opp i pris. Det samme gjelder for luksuriøse villaer. Balansen i dagens marked er god. Det vil si at dersom man lager et budsjett for investeringen, og kriteriene er realistiske, blir kundene virkelig overbeviste når vi tar dem med på visningsturer som vi legger opp etter individuelle preferanser, sier Bråteng.

Aktivt marked

Heidi Bråteng - Real Estate Segarra & Bråteng SL
Real Estate Segarra & Bråteng SL

Real Estate Segarra & Bråteng SL har dekningsområde fra vestkysten av Malaga og prioriterer nordmenns favorittområder som Fuengirola, Mijas, Mijas Costa, Marbella, San Pedro og vestover mot Estepona.
– Her var det byggeboom mellom 1998 og 2006. Det ble oppført over 30.000 nye boliger langs kysten. 18.000 boliger ble aldri ferdigstilt fordi det ble oppdaget uregelmessigheter etter opprydingen av korrupsjonssaken [Malaya] som rammet Marbella, Mijas, Estepona og Manilva. Myndighetene jobber nå for å legalisere 16.500 nyoppførte boliger bare i Marbella kommune, og dermed er utbudet per dags dato veldig stort. Disse eiendommene har lagt lenge på vent siden bankene ikke ville gå inn i slike prosjekter før boligene ble legaliserte. Meglere og advokater ville heller ikke råde kjøpere til å kjøpe boliger i disse anleggene siden det var mye usikkerhet rundt dem, sier Bråteng.
Dette er bakgrunnen for at dagens utbud er svært høyt. De nye boligene som har stått tomme i noen år, sammen med et stort antall private som har blitt rammet av den økonomiske krisen og dermed vil selge til reduserte priser.
– Her er det vi kommer inn og trekker i trådene mellom utbudene og etterspørselen for å finne den beste balansen. Da refererer jeg til kjøperne som kommer inn i markedet for å få mest mulig og best mulig for pengene. Markedet er veldig aktivt hvor vi som meglere ikke kan stagnere dersom vi vil innhente gode resultater og mange salg, sier Bråteng.

– Rekordmange vil ha feriebolig i utlandet nå

– Vi i Spanord har en meget stor etterspørsel, spesielt har vi merket dette de siste åtte-ti månedene, sier daglig leder Knut Helge Nordbotn som har flere års erfaring innen eiendom på Costa del Sol.

Knut H. NordbotnReduserer momsen
På kontoret Spanord har de merket at kundene ser på flere leiligheter enn før og at det nå er beliggenheten som står øverst på ønskelisten, samt at prisene har sunket i enkelte områder.
– Mange har hørt at prisene er nesten halvert og i den forbindelse ønsker de å komme inn på markedet nå, sier Nordbotn.
Likevel er tendensen at mange ikke ender opp med det billigste som normalt sett har dårligere beliggenhet, men går for eiendommer som er i nærheten av strand, butikker og restauranter.
– De fleste vil ha eiendommen som feriebolig og de ukene de selv ikke bruker boligen ønsker de å leie den ut. Kombinasjon av en god beliggenhet, at prisene er lave, samt det er rimelig lett å leie ut gjør at folk kjøper nå. Videre har vi en lav euro mot en sterk krone. Dette betyr en del for kjøpekraften også, sier Nordbotn.
Den spanske Regjeringen har vedtatt å redusere momsen fra 8 prosent til 4 prosent ved kjøp av nye boliger. Dette tiltaket gjelder ut året, og er et forsøk fra myndighetene til å få større fart på boligmarkedet.

Samme krav som i Norge
– I fjor ble det solgt under en tredjedel av det som ble solgt i toppåret 2006/2007, hvor det var nærmere 10.000 som kjøpte fritidsbolig i utlandet. Etter dette stupte markedet. Nå er vi i en oppadgående trend, og vi tror at 2010 har vært et desidert bunnår, sier Nordbotn.
Når markedet nå tar seg opp igjen, er det Spania som topper listen. Hele 32 prosent av utlendinger som vil kjøpe bolig i utlandet, foretrekker Spania.

– Å kjøpe fritidsbolig i utlandet er et typisk overskuddsfenomen som kommer med alderen og de fleste kjøperne er mellom 45 og 65 år og kjøperne har relativt høy inntekt, sier Nordbotn.
Til tross for gunstige priser og mange boliger på markedet påpeker han at man skal være forsiktig ved kjøp av bolig i utlandet.
– Nordmenn som tror de kan gjøre røverkjøp i Spania bør tenke seg om én gang til. De bør stille samme kriterier som du ville gjort ved kjøp av bolig i Norge. Kjøperne bør tenke på at boligen skal selges igjen. Hvis noe framstår som meget billig, har det alltid en årsak, sier Nordbotn.
Prisene har i enkelte tilfeller falt med opp til 50 prosent, men nå er bunnen nådd, og Nordbotn spår at prisene vil komme til å stige igjen i løpet av de nærmeste årene.

Fortsatt noen cowboyer igjen
– Deler av utenlandsmarkedet er fortsatt preget av cowboyer som selger ut prosjekter som knapt har fått myndighetenes godkjennelse ennå. Som regel trenger man en lokal advokat, og vi oppfordrer boligkjøpere til å være ekstra påpasselig ved kjøp av bolig i nybygg. Hvis man betaler inn til en entreprenør som går konkurs, og som ikke har stilt bankgaranti for innbetalte forskuddsmidler, da taper man ofte pengene sine. [Red. anm. bankgaranti ved innbetalinger knyttet nybygg er obligatorisk ved lov i Spania] Tar man derimot alle forholdsregler, kan man gjøre gode kjøp nå, sier Nordbotn som vektlegger at alle kontrakter skal gå via advokat.
– Dette signaliserer profesjonalitet og sikkerhet.