Skal du låne til bolig i Spania og lurer på om det er mest gunstig å finansiere i Spania, Norge eller andre alternativer som Luxembourg. Har du allerede et spansk boliglån men er usikker på hva du egentlig betalte for? I artikkelen forklarer vi i detalj hvor mye du kan låne, fremgangsmåten og forskjeller i kostnader og skatt ved de tre alternativene som finnes for å låne til boligen i Spania.

Hvor mye kan jeg låne til Spania-boligen?

Det første som bestemmer hvor mye du kan låne er om du er “resident” eller ikke i Spania. Altså om du regnes som bofast i landet med inntekt som skattes i Spania. Residente nordmenn i Spania kan i en spansk bank låne på like betingelser som spanjoler, noe som betyr opptil 80% av boligens verdi. Regnes du bosatt i Norge vil en spansk bank kunne låne deg 50-70%.

Man kan bruke opptil 30 år på å betale banklånet tilbake. Låntaker skal ikke gå over 70-75 år i alder i løpet av perioden man betaler.

Transaksjonskostnadene kan ikke finansieres

Kostnader knyttet til kjøp av bolig i Spania er større enn i Norge, regn med rundt 13-15% i transaksjons-kostnader oppå prisen på boligen eks. Relativt nye regler i Spania, ment å forhindre at folk kjøper bolig de ikke har råd til, gjør at man ikke kan finansiere  kostnader og gebyr knyttet til transaksjonen.

Dokumentene banken trenger for å vurdere lånesøknaden

  • Selvangivelse for siste to eller tre år
  • Kopi av siste to eller tre måneders lønning / pensjonsutbetaling.
  • Pass
  • Eventuelt NIE nummer og residencia

Låne til ferieboligen i Spania, Norge eller Luxembourg?

Norske banker tar ikke ta pant i spansk eiendom. Det betyr at kun den som har fri kapital i sin norske eiendom kan låne i en norsk bank for å kjøpe feriebolig i utlandet. Med andre ord låner man med sikkerhet i den norske boligen. Man kan øke eksisterende huslån eller ta opp nytt lån med sikkerhet i en gjeldsfri norsk eiendom. Det kan være en god løsning for mange men det gjør også at man låser “disponibel kapital” i sin norske eiendom. Låner man med spania-boligen som panteobjekt har man fortsatt “sikkerhet” i sin norske bolig skulle man trenge penger i fremtiden.

Skattefordeler og bakdeler

Det er en skattefordeler knyttet til det å låne i Norge eller Luxembourg da man i Spania ikke lenger kan skrive av renter og kostnader på den spanske selvangivelsen. Låner man i Norge eller Luxembourg med sikkerhet i spania-boligen nyter du derimot skattefordel av rentefradrag.

Lavere etableringskostnader i Norge: Det som gjør finansieringen betydelig dyrere i Spania enn i Norge er opprettingen av lånet. Bankene skal ofte ha etableringsgebyr på mellom 0,5 og 2% av lånesummen samt gebyrer knyttet til tinglysing, notar og gestoria. Alt dette koster til sammen ca 3% av lånesummen. I tillegg kommer dokumentavgift (IAJD) på 1.5% av HELE låneansvaret.

Kostbare konsekvenser ved arv av bolig finansiert i Norge

Dersom man velger å finansieret kjøpet av en bolig i Spania ved å utvide lånet i Norge får det en potensiell kostnad ved arv. Da gjelden i Norge ikke er direkte knyttet til den gjeldsfrie eiendommen i Spania blir ikke skattefradraget for arvinger det samme som om boligen i Spania hadde hatt sitt eget pantelån.

Boliglån i Spania finansiering av bolig
Å låne penger til bolig i Spania er svært billig med dagens ekstremt lave Euro rente.

Låne til Spania-boligen i Euro eller norske kroner

Å låne i norske kroner kan utgjøre en økt risiko. Når man siden skal selge for å kanskje bytte til en annen bolig, som mange førstegangskjøpere i Spania ofte gjør, så vil forholdet mellom gjeld og boligens verdi kunne svinge vesentlig om valutaforhold har endret seg. Boligen skal en dag selges i Euro og ved å ha gjeld i samme valuta fjerner man denne uforutsigbarheten.

De fleste som tar opp lånet i Spania vil låne i Euro som har en lavere og mer stabil rente enn renten i Norge. Selv om dagens vekslekurs gjør Euroen dyrere enn noen år tilbake, skal man huske at boliglånet betales ned over mange år, opptil 30 år, og at dette kan endre seg over tid. Mange vil også fortsatt ha gjeld på boligen i det den selges. Dermed er effekten  v en krone som kan virke lav i verdi i forhold til Euro mindre enn hva mange først antar.

Å låne Euro i Norge med en lav eurorente er i praksis umulig gjennom banker i Norge. Slike typer lån er definert som risikolån og deres tilgjengelighet har blitt begrenses av Finanstilsynet. Euro-lån er kun mulig ved å låne i Spansk bank eller via DNB Luxembourg.

DNB Luxembourg – lån til bolig i Spania

DNB har hatt et datterselskap i Luxembourg som lenge har tilbudt lån til Nordmenn som kjøper bolig i Spania.

Krav til inntekt og dokumentasjon er stort sett som i Norge. Det praktiske og kostnader knyttet til etableringen av lånet er på linje med lån fra spansk bank. Det skal utarbeides en takst, man signerer for lånet i det man skjøter over hos notaren og er underlagt vanlige spanske kostnader etc. Men DNB Luxembourg skiller seg noe fra spanske banker ved å være mer transparent med betingelser og kostnader og de stiller ikke krav til kunder om kjøp av tilleggsprodukter som kjøp av gjeldsforsikring, boligforsikring, pensjonfond etc. Spanske banker har lenge vært kritisert for sin praksis ved å “tvinge” lånekunder til å kjøpe ekstraprodukter de egentlig ikke ønsker.

Men DNB kan via datterselskapet i Luxembourg låne ut penger i Euro og panteobjektet blir  eiendommen i Spania slik unngår man å “låne til pipa” på boligen hjemme i Norge. Man nyter også godt av rekordlave Euro-renter og ved å kjøpe og låne i samme valuta blir risiko knyttet til valutaendringer mindre. Samme ved salg av boligen som gjøres i Euro samme valuta som lånet. At sikkerhet for lånet gjøres i eiendommen i Spania er også en fordel for arvtaker i Norge dersom boligen blir del av et fremtidig arveoppgjør.

DNB låner ut opptil 70% av takst eller markedsverdi med opptil 30 års løpetid. Minimums lånebeløp for privatpersoner er 150.000 Euro og for firma 500.000 Euro.

Regn med rundt 12-15% som kostnader for å overskjøte ferieboligen og etablering av boliglån.

Kostnader ved banklån til hus i Spania

I tillegg til løpende kostnader som rente ved avdrag er det en rekke kostnader knyttet til etableringen av lånet.

Banken trenger takst og utskrift fra eiendomsregisteret for å vurdere lånesøknaden:

  • Takst – 250-450€ Låneobjektet må takseres. Staten har ryddet opp i takssystemet. Bankene kan ikke selv taksere boligene og en og samme takst kan brukes i flere banker. Taksten gjelder i seks måneder.
  • Nota simple 30€ – Banken henter en utskrift fra eiendomsregisteret for å kontrollere om det finnes heft i eiendommen eller andre irregulariteter.
  • Notarens honorar, €700 – €950, Notarens rolle er å formalisere kjøpet, inklusive banklånet. Hans honorar er satt av staten og varier i henhold til lånets størrelse.For notarens rolle se egen sak.
  • IAJD (Impuesto de Actos Juridicos Documentados) 1-1.5% – Dokumentavgiften varierer fra region til region i Spania. I Alicante og Malaga provinsen er beløpet 1.5%. På Kanariøyene er dokumentavgiften på 1%. Merk at avgiften baseres på lånetakerens totale ansvar. Altså lånebeløp, renter, forsinkelsesrenter etc.
  • Eiendomsregisterets gebyr – €320-550, eiendomens registrering i eiendomsregisteret har sitt gebyr kalkulert basert på boligens pris. En bolig til €200.000 kostet €410 å registere i 2017.
  • Gestoria – Et spansk gestoria er et slags regnskapskontor men spesialisert på å håndtere alle typer formaliteter. Banken vil normalt ha sitt eget gestoria som håndterer de overnevnte formaliteter. De fyller ut de nødvendige skjema gjør betalingene på lånetakers vegne. I det man skjøter over boligen betaler man et “a konto” beløp. Når alt er tatt hånd om får man differansen mellom innbetalt og faktisk betalt ut refundert.

 Kostnader til banken

Tilbudet fra banken inneholder flere tall, mange av disse er fleksible. Det vil se du kan forhandle med banken og be om bedre betingelser. Med eller uten tilbud fra annen bank i hånden.

Comision de apertura / Etableringsgebyret er på  0% til 2% av lånebeløpet. Beløpet legges til banklånet og betales som del av de vanlige avdrag. Om man overtar eksisterende lån fra tidlige eier kan man oppnå 0%. Tidligere var 1% vanlig etableringsgebyr, men nå som rentene er svært lave i Spania forsøker bankene å ta noe  høyere etableringsgebyr.

Tipo de interes – rente på banklån i Spania

Renten for de aller fleste banklån i Spania er Euribor, som er baserenten fra den europeiske sentralbanken. Spanske banker tilbyr lån fra Euribor +0.99% som gir en effektiv rente på 1.49% ved utgangen av 2017. Pantelån til ferieboliger får ofte en noe høyere rente mellom 2 og 3%.

Pr utgangen av 2017 er Euribor i den spesielle situasjon at den er en negativ rente på -0.186%. Dette er sentralbankens metode for å stimulere økonomien i Euro-sonen. Det går at fastrente som lenge har vært forholdsvis ukjent i Spania nå har blitt langt vanligere. Slik sikrer lånekunder seg lav rente for lånes hele levetid og banken er forsikret mot ytterligere negativ rente med tilhørende lav margin for banken.

Fastrente eller flytende rente?

Ved utgangen av 2017 er en flytende effektiv rente på et spansk boliglån rundt 1,49%. Fastrente ligger på rundt 2.51%. Banker tilbyr også en blanding av de to “Hipoteca MIXTA” som har en fastrente de første 10 år på Euribor+0.99% og flytende rente deretter.

Låneforsikring / livsforsikring – er det obligatorisk.

Banken kan ikke kreve at man tegner livsforsikring knyttet til lånet selv om de ofte gir inntrykk av at det er obligatorisk. Du kan ofte tegne en billigere livsforsikring via tredjepart dersom du ønsker dette.  Forsikringen nedbetaler hele lånet skulle det skje noe. Fordelen for eventuelle arvinger er at de vil overta en gjeldsfri bolig.

Må jeg forsikre boligen gjennom banken?

Rentene er svært lave på boliglån i Spania. Banken vil derfor gjerne selge deg ekstra ting som boliglån. Men du er på ingen måte forpliktet å kjøpe forsikringen fra banken. Ta gjerne i mot bankens forsikringstilbud. Men sjekk også med andre spanske forsikringselskaper som AXA, Mapfre etc. Du kan bruke tjenester som www.acierto.com som enkelt lar deg sammelikne pris mellom et utall forsikringsselskaper.

Hvordan får jeg lavest mulig rente?

Bankene gir lavest rente til “totalkunder”. Bankene har gjerne da forskjellige pakker som “rabatt” på boliglånet. Så om du har bankkort, forsikring, pensjonsfond etc vil det slå ut på renten du får på lånet. Betingelsene settes fast i det lånet settes opp. Så justeres renten underveis basert på hva produkter man tilenhver tid har fra banken.

Dokumenter du bør be om fra banken

La Ficha de Información Personalizada (FIPER) (Dokument over særskilte betingelser) – Et dokument som inneholder en oversikt over alle spesialtilbudene i låneavtalen, særskilte betingelser.

Desglose de los gastos de apertura (Dokument med alle kostnader spesifisert) – Dette er et dokument som inneholder en oversikt over samtlige kostnader forbundet med opprettelsen av lånet (utgifter til taksering, notaren, registrering og tinglysning, skatt m.m.).

La tabla de amortización de la hipoteca (Nedbetalingsplanen) – Oversikt over beløpene som skal betales inn hver måned.

Les også: Ny lov fra 2018 gir enklere  og sikrere boliglån i Spania

DEL

LEGG IGJEN EN KOMMENTAR

Please enter your comment!
Please enter your name here

7 + 1 =